پای معامله مسکن چقدر می‌توان تخفیف گرفت؟

بهترین زمان برای خرید خانه

بهترین زمان برای خرید خانه
  • افزودن به علاقه‌مندی‌ها
  • اشتراک‌گذاری
  • 3 پسندیدن

بورسان - آرمان علایی : چه افرادی که در بازار مسکن تقاضای مصرفی دارند و چه افرادی که به قصد سفته‌بازی و کسب سود در این بازار سرمایه‌گذاری می‌کنند، همیشه یکی از مهم‌ترین سوالاتشان این بوده که چه زمانی برای خرید ملک مناسب است. حال دوباره قیمت دلار به صورت افسارگسیخته در مسیر صعودی قرار گرفته و افراد بسیاری به دنبال سرمایه‌گذاری در بازارهای مختلف از جمله املاک هستند. اتفاقی که می‌تواند منجر شود که بازار سنگینی مثل مسکن بعد از نزدیک به یک سال رکود، دچار تغییر و تحولاتی شدید و سریع شود. چنین اتفاقی اهمیت این سوال را بیش از پیش کرده است.

حال بعد از این که در گزارش‌های «تاثیر قیمت دلار بر معاملات مسکن » و «الان وقت خرید دلار است یا مسکن؟ » به بررسی و مقایسه دو بازار مسکن و ارز پرداختیم، در این گزارش زمان مناسب برای خرید مسکن و زمان‌هایی که می‌توان بیشترین میزان تخفیف دریافتی پای معامله را دریافت کرد، بررسی می‌شود.

همبستگی بالای قیمت دلار و مسکن

همان طور که در نمودار هم مشخص است طی ۴ سال اخیر روند حرکت قیمت دلار و قیمت مسکن تهران از همبستگی بسیار بالایی همراه بوده است. به طوری که هر گاه دلار در فاز صعودی قرار گرفته، مسکن هم پا به پای آن صعودی شده است و هر گاه قیمت دلار ثابت یا نزولی بوده، رشد مسکن هم متوقف شده است. در همین راستا می‌توان خاطر نشان کرد ضریب همبستگی ( Correlation) سطح قیمت‌ها در این دو بازار از ابتدای ۹۶ تاکنون به عدد بسیار بالای ۹۶ درصد رسیده است. در چنین شرایطی به نظر می‌رسد دو دسته خریداران مسکن با انگیزه‌های سفته‌بازی و مصرفی باید واکنش متفاوتی به تغییرات قیمت دلار داشته باشند.

کسانی که تقاضای مصرفی املاک دارند معمولا واحد مسکونی کنونی خود را می‌فروشند و واحدی دیگر می‌خرند. در شرایطی که دلار وارد فاز صعودی می‌شود، تورم املاک هم بالا می‌رود. به همین دلیل ممکن است این دسته از متقاضیان بعد از فروش ملک خود در برابر موج تورمی شکست بخورند و نتوانند ملکی که پیش‌تر می‌توانستند بخرند را خریداری کنند. به همین دلیل به نظر می‌رسد هر چند خرید املاک در این دوره‌ها می‌تواند بازدهی جذابی داشته باشد، اما ریسک جاماندن از بازار هم وجود دارد و بهتر است فاصله زیادی بین زمان فروش خانه کنونی و خرید مسکن بعدی نباشد. به نظر می‌رسد دلیل اصلی داغ شدن معاوضه املاک هم طی این دوره‌ها یک واکنش منطقی توسط خریداران به ترس از جاماندن باشد.

Loading...
منبع: آمار مسکن بانک مرکزی

اما به نظر می‌رسد کسانی که تقاضای سفته‌بازی یا سرمایه‌گذاری در این بازار دارند اگر در شرایط ثبات قیمت دلار، املاک بخرند معمولا با دو مشکل مواجه می‌شوند؛ مشکل اول عدم بازدهی مناسب املاک در این دوره‌ها است و مشکل دوم که از آن هم اساسی‌تر به نظر می‌رسد، کاهش نقدشوندگی املاک در چنین دوره‌هایی است. همان‌طور هم که در نمودار بالا مشخص است با توقف رشد قیمت مسکن، تعداد معاملات و در نتیجه نقدشوندگی مسکن افتی جدی می‌کند.

فصل تخفیف برای خرید املاک چه زمانی است؟

از منظر دیگری که می‌توان به بررسی فصل خرید مسکن پرداخت، این است که اختلاف میانگین قیمت پیشنهادی فروشندگان و متوسط قیمت معاملات را مقایسه کنیم. تغییرات این اختلاف بین آگهی‌ها و قیمت معاملات می‌تواند دو پیام برای معامله‌گران داشته باشد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد هنگام ایجاد موج تورمی در بازار مسکن به طور معمول این اختلاف هم افزایش می‌یابد. اما هنگامی به اوج خود می رسد که رشد قیمت دلار متوقف می‌شود. به عنوان مثال سال گذشته که قیمت مسکن پا به پای دلار در حال افزایش بود، با رسیدن به انتخابات آمریکا ناگهان قیمت دلار نزولی شد اما قیمت خانه در تهران کاهش نیافت و بدون تغییر ماند. در چنین شرایطی ولی قیمت‌های پیشنهادی آگهی‌های فروش با شیبی ملایم تا دو ماه بعد از این اتفاق افزایش یافت. در این دوره اختلاف قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان با قیمت‌های معاملات تا ۳۰ درصد هم افزایش یافت. چنین چیزی نشان می‌دهد در دوره‌ای که انتظارات تورمی به طور ناگهانی کاهش می‌یابد، خریداران پای معامله دست بالاتری را در چانه‌زنی دارند و می‌توانند تخفیف بیشتری بگیرند. البته باید توجه کرد که هر چند در این مواقع شاید بتوان درصد بیشتری تخفیف دریافت کرد، اما به طور کل سطوح قیمتی املاک به اوج رسیده است و در نهایت باید پرداختی بیشتری نسبت به قبل و طی این دوره‌های تورمی پرداخت. همچنین اگر بعد از این دوره‌ها اگر قیمت دلار ثابت بماند یا کاهش یابد، ممکن است مسکن وارد فاز رکودی شود و تا مدتی تغییر قیمتی نداشته باشد.

به طور کل به نظر می‌رسد اگر چشم‌انداز خریداران از آینده بازار ارز ثبات یا کاهش آن است بهتر است در سمت خرید فعال نشوند زیرا شاید در بازارهای دیگر فرصت‌های جذاب‌تری وجود داشته باشد. ولی اگر پیش‌بینی سرمایه‌گذار از بازار ارز شروع یک روند صعودی است، بهتر است در سمت خرید فعال شود و بین زمان فروش ملک خود و خریداری یک ملک دیگر برای جایگزینی فاصله زیادی نیافتد.

Loading...
منبع: داده‌های استخراج شده از آگهی‌های «دیوار» و آمار مسکن بانک مرکزی

البته برای افزایش اختلاف قیمت‌های پیشنهادی و قیمت رسمی معاملات دومین فرضیه‌ای که می‌توان داشت این است که در دوره‌هایی که مسکن با رشد شدید مواجه می‌شود، قدرت خرید خریداران نمی‌تواند به آن سرعت رشد کند. همین اتفاق منجر می‌شود که تقاضا به سمت املاکی برود که به دلایلی مانند قدیمی بودن، نداشتن پارکینگ، عدم وجود آسانسور و انباری و... قیمتی پایین‌تر از میانگین دارند. چنین اتفاقی باعث می شود که هر چند سطح واقعی قیمت‌ها با شتاب زیادی رشد می‌کند، ولی به علت کوچ تقاضا به سمت خانه‌های ارزان‌تر، رشد سطوح قیمتی معاملات با شتاب کمتری ادامه یابد.

سومین علتی که افزایش اختلاف قیمت‌های پیشنهادی آگهی‌ها و قیمت رسمی معاملات می‌تواند داشته باشد، ممنوعیت نمایش قیمت‌ها در پلتفرم‌های نیازمندی‌های آنلاین مانند دیوار در سال گذشته است. سال قبل از اردیبهشت تا دی ماه، در فضایی که بازارها لجام گسیخته رو به صعود بودند و انتظارات تورمی به اوج رسیده بود، دولت نمایش قیمت‌های فروش املاک و خودرو را ممنوع کرد. حال احتمال دیگری که برای افزایش این اختلاف وجود دارد، این است که در چنین فضایی که «قیمت» از بازار حذف شده و فروشندگان اطلاعی از قیمت‌ها ندارند، از ترس جا ماندن از این موج تورمی با شتاب بیشتری قیمت‌های پیشنهادی خود برای فروش خانه را افزایش می‌دادند. (در همین خصوص بخوانید: دلار رئیسی در مسیر مسکن روحانی؟ )

توجه به میانگین ۱۰۰۰ دلاری مسکن تهران

قیمت مسکن تهران طی سال‌های گذشته به طور متوسط حدود متری ۱۰۰۰ دلار بوده است. در همین خصوص هم می‌توان خاطر نشان کرد که میانگین قیمت دلاری مسکن از ابتدای ۹۶ تاکنون متری ۱۰۳۸ دلار بوده است. حال با توجه به این که قیمت ریالی مسکن معمولا با افت مواجه نمی‌شود، می‌توان گفت زمان‌هایی که این عدد به بالای ۱۰۰۰ دلار می‌رسد احتمالا رشد قیمت با شتاب کمتری انجام شود و مسکن تهران اصلاح زمانی را تجربه کند تا با رشد نرخ دلار، قیمت دلاری مسکن دوباره به ۱۰۰۰ دلار برسد. همچنین می‌توان گفت وقت‌هایی که متوسط قیمت دلاری مسکن کمتر از هزار دلار است، معمولا فرصت خریدی در بازار مسکن وجود دارد. زیرا یا قیمت مسکن افزایش می‌یابد و یا دلار نزولی خواهد شد که معمولا هر دو اتفاق با هم رخ می‌دهد. به عنوان مثال می‌توان به مهر ۹۷ و شهریور ۹۹ اشاره کرد که به واسطه رشد شدید قیمت دلار، متوسط قیمت دلاری مسکن در تهران به سطوح پایینی رسیده بود. در هر دو مقطع بعد از مدتی شاهد افت‌های شدید قیمت دلار، رشد قیمت مسکن و در نهایت بازگشت مجدد قیمت مسکن به متوسط متری ۱۰۰۰ دلار بودیم.

Loading...
منبع: آمار مسکن بانک مرکزی
اخبار مرتبط
پیشنهاد سردبیر