پرونده ویژه بورسان درباره بازار مسکن (بخش چهارم – پیش‌بینی قیمت)
پیش بینی قیمت مسکن و اجاره خانه در سال ۱۴۰۱
- افزودن به علاقه‌مندی‌ها
- اشتراک‌گذاری
- 5 پسندیدن
بورسان - آرمان علایی: در سال گذشته بازار مسکن بعد از سه سال به شدت متلاطم که قیمت مسکن به شدت افزایشی بود، آرام گرفت. به طوری که رکودی سنگین بر بازار سایه انداخت و ضمن تعداد معاملات کم، ترمز رشد قیمت‌ها هم کشیده شد و تورم سالانه بازار مسکن در تهران به ۱۶ درصد کاهش یافت. با وجود این تداوم آرامش یا تلاطم دوباره بازار مسکن در سال جدید به عواملی مانند احیای برجام و هزینه‌های ساخت وابسته است.
در چهارمین و آخرین بخش از پرونده ویژه بورسان درباره بازار مسکن به پیش‌بینی این بازار در سال جدید پرداخته شده است.
آنچه در این گزارش خواهید خواند:
اجاره مسکن در سال جدید چقدر رشد می‌کند؟
سازندگان باز هم عقب‌نشینی می‌کنند؟
مسکن در سال جدید چقدر گران‌تر می‌شود؟
اجاره مسکن در سال جدید چقدر رشد می‌کند؟
پیش‌تر در بخش دوم ویژه‌نامه بورسان درباره بازار مسکن به بررسی کامل بازار اجاره مسکن تهران در ۱۴۰۰ و پیش‌بینی آن در سال جدید پرداختیم. بررسی‌ها نشان می‌دهد که هم‌اکنون نسبت قیمت به اجاره مسکن (P/R) در تهران به حدود ۲۷ رسیده است. با توجه به این که متوسط تاریخی این نسبت در بازار مسکن تهران حدود ۲۰ بوده است، برای بازگشت به این سطوح یا اجاره‌بها باید بیش از ۳۰ درصد دیگر رشد کند یا قیمت مسکن با افتی بالغ بر ۲۵ درصد مواجه شود.
در همین حال اما طی سال‌های گذشته که بازارها با تلاطم مواجه بودند، اجاره مسکن هم جهشی جدی داشته است و بیش از تورم افزایش داشته است. چنین چیزی منجر شده تا طی سال‌های اخیر سهم هزینه مسکن از کل سبد هزینه خانوار، از حدود ۳۰ درصد به ۴۴ درصد در سال ۹۹ افزایش یافته است. البته برآوردها نشان می‌دهد که در ۱۴۰۰ این عدد در کل نواحی شهری کشور به حدود ۵۰ درصد و در کلانشهرهایی مانند تهران تا بیش از ۶۰ درصد هم افزایش یافته است.
در حالی ایرانیان چنین ارقامی برای تامین و اجاره مسکن می‌پردازند که حد استاندارد اجاره‌بها در جهان حدود ۳۰ درصد درآمد است و خانوارهای اروپایی هم حدود تنها ۲۰ درصد از درآمد خود را صرف اجاره مسکن می‌کنند. این افزایش شدید تبعات زیادی برای ایرانیان داشته است. حال به نظر می‌رسد سطوح کنونی اجاره‌بها در بیشترین حد ممکن قرار گرفته است و خانوارها دیگر توان اختصاص سهم بیشتری از درآمد خود به اجاره مسکن ندارند. با توجه به این عدم توان بازار برای پرداخت اجاره‌های بیشتر، به نظر می‌رسد رشد اجاره‌بها در سال جدید کنترل شود و در بیشترین حالت به اندازه تورم عمومی باشد. برآورد کارشناسان از میزان تورم در سال جدید با توجه به احیا یا عدم احیا برجام اعدادی بین ۲۰ تا ۴۰ درصد است. به این ترتیب می‌توان گفت در صورت احیای برجام رشد اجاره مسکن هم بالاخره آرام می‌گیرد و در غیر این صورت هم حداکثر به اندازه تورم اجاره مسکن در سال گذشته باشد.
سازندگان باز هم عقب‌نشینی می‌کنند؟
در بخش سوم ویژه‌نامه بورسان درباره بازار مسکن به بررسی و پیش‌بینی بازار ساخت‌وساز خانه پرداختیم. طبق داده‌های استخراج شده از پلتفرم دیوار، طی سال گذشته قیمت‌های پیشنهادی فروش زمین و کلنگی در تهران با رشد حدود ۳۰ درصدی همراه شده است. همچنین آخرین داده‌های مرکز آمار ایران هم نشان می‌دهد که طی ۹ ماه نخست پارسال نهاده‌های ساختمانی هم ۳۱ درصد افزایش داشته است. این افزایش دو جانبه هزینه‌های ساخت، در شرایطی که رشد قیمت مسکن فقط ۱۶ درصد بود، منجر شد تا حاشیه سود ساخت‌وساز در مناطق ارزان و متوسط تهران به کمتر از ۱۵ درصد برسد و بسیاری از سازندگان به ویژه سازندگانی که در مناطق ارزان‌تر فعالیت می‌کنند و خانه‌های کوچک می‌سازند، از بازار حذف شوند. این اتفاق منجر شد تا در شرایطی که بیشترین تقاضا برای آپارتمان‌های ۶۰ متری است، متوسط متراژ آپارتمان‌های در حال ساخت به بیش از ۱۲۰ متر مربع برسد.
حال به نظر می‌رسد در سال جدید هم به واسطه افزایش دستمزدها، هزینه جواز و برخی دیگر از نهاده‌ها، هزینه ساخت‌وساز باز هم بیشتر شود. چنین چیزی می‌تواند دو پیامد داشته باشد؛ کاهش بیشتر عرضه مسکن و فشار بر قیمت مسکن به واسطه افزایش هزینه‌های ساخت.
مسکن در سال جدید چقدر گران‌تر می‌شود؟
اما قیمت مسکن در سال جدید به کدام سو خواهد رفت؟ بررسی‌ها نشان می‌دهد که در سال‌های اخیر روند معاملات بازار مسکن با روند نرخ ارز همبستگی بسیار بالایی داشته است. به طوری که طی سال‌های اخیر که بازارها با تلاطم مواجه بودند هر گاه قیمت دلار صعودی شده تعداد معاملات و قیمت مسکن هم با شتاب رو به افزایش رفته است و هر گاه که نرخ ارز نزولی بوده یا ثابت مانده، بازار مسکن با رکودی عمیق مواجه شده است.
همچنین طی ۵ سال اخیر متوسط قیمت دلاری مسکن حدود ۱۰۵۰ دلار بوده است. هر گاه قیمت دلاری مسکن به بالاتر از این سطوح رسیده است، رشد قیمت خانه متوقف شده تا نرخ ارز تا جایی رشد کند که قیمت دلاری مسکن دوباره به سطوح تعادلی خود برسد. هر گاه هم که نرخ دلاری مسکن به سطوح پایین‌تر از میانگین رسیده، شاهد رشد همزمان قیمت مسکن و افت نرخ ارز بوده‌ایم.
حال در اسفند ۱۴۰۰ قیمت دلاری مسکن به ۱۲۷۰ دلار رسیده است که بالاترین قیمت دلاری طی ۵ سال اخیر بوده است. چنین چیزی نشان از رشد بیش از حد قیمت مسکن و نیاز به اصلاح قیمتی در این بازار دارد. هر چند که به میانگین ۱۰۵۰ دلاری قیمت مسکن در تهران نقدهای زیادی وارد است و پیش‌تر هم در گزارشی با عنوان «متهم اصلی بحران مسکن » به اثر سیاستگذاری غلط بر رسیدن قیمت مسکن به چنین سطوحی پرداختیم. اما حتی اگر قرار بر رسیدن قیمت دلاری مسکن به سطوح ۱۰۵۰ دلاری باشد، الان متوسط قیمت مسکن در تهران بیش از ۲۰ درصد اضافه رشد دارد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد که طی سال‌های اخیر قیمت مسکن با نرخ ارز ضریب همبستگی (correlation) عجیب ۹۵ درصدی داشته‌اند. چنین چیزی نشان از نقش جدی انتظارات تورمی بر قیمت و معاملات مسکن دارد. حال در صورتی که در سال جدید بالاخره برجام احیا شود، انتظار می‌رود که رکود مسکن در ۱۴۰۱ باز هم عمیق‌تر شود و تعداد معاملات در سطوح بسیار پایین باقی بماند. به نظر می‌رسد در چنین شرایطی رشد قیمت‌ها هم می‌تواند متوقف شود یا به علت فشار هزینه ساخت، میزان تورم تنها در حدی باشد که برخی از سازندگان در بازار باقی بمانند که در این حالت هم انتظار می‌رود رشد قیمت‌ها کمتر از ۲۰ درصد باشد.
اما در صورت عدم احیا برجام، رشد قیمت‌ها در بازار مسکن بیشتر شود. میزان افزایش قیمت مسکن در صورت عدم احیا برجام، ارتباط مستقیمی با انتظارات تورمی و یکی از بهترین نماگرهای انتظارات تورمی یعنی نرخ ارز دارد. اما با توجه به اضافه رشد ۲۰ درصدی قیمت مسکن نسبت به دلار، انتظار می‌رود در صورت عدم احیا برجام و در صورت جهش نرخ ارز هم رشد قیمت مسکن در تهران بین ۲۰ تا ۴۰ درصد باشد و در ۱۴۰۱ هم از ابرتورم‌هایی که بازار مسکن در سال‌های گذشته تجربه کرده است خبری نباشد. البته باید توجه داشت با توجه به کاهش تقریبا ۵۰ درصدی قدرت خرید خانوارها در بازار مسکن، چنین رشدهایی هم می‌تواند آسیب جدی به رفاه خانوار بزند و خرید مسکن را که حالا در پایتخت به کالایی لوکس تبدیل شده، به رویایی دست‌نیافتنی‌تر تبدیل کند. به همین جهت شاید بتوان گفت در سال جدید مهم‌ترین متغیر و ریسک بیرونی برای بازار مسکن، برجام و تحریم‌ها باشد.
