دردسر ایرانی‌ها برای خرید ملک در ترکیه حقیقت دارد؟

بورسان : بازار شایعه کماکان داغ است. خبری در رسانه‌ها منعکس شده که می‌گوید تغییر قوانین مالکیت و اقامت در ترکیه یکی از دردسرهای جدید ایرانی‌ها برای خریدوفروش مسکن در ترکیه است. موضوعی که با پیگیری‌های بورسان تکذیب شد.

رسانه‌ها به نقل از ابوالفضل روغنی، رئیس کمیسیون صنایع اتاق بازرگانی ایران نوشتند: «براساس تصمیم دولت ترکیه، ایرانی‌های که در این کشور ملک یا آپارتمان خریداری کرده‌اند حق فروش آن را ندارند، مگر آنکه بخواهند آن را به سازمانی که دولت ترکیه مشخص کرده است به فروش برسانند. این سازمان، املاک ایرانی‌ها را با قیمت ۴۰ تا ۵۰ درصد کمتر از ارزش روز آن به فروش می‌رساند.» موضوعی که به نظر می‌رسد به اشتباه منعکس شده است.

رضا کامی، عضو هیئت رئیسه اتاق تبریز و رئیس سابق اتاق مشترک ایران و ترکیه در گفت‌وگو با بورسان با تکذیب این موضوع می‌گوید: «هیچ محدودیت جدیدی در رابطه با خرید ملک در ترکیه به‌ منظور اخذ شهروندی به وجود نیامده است. هر محدودیتی که وجود دارد از پیش وجود داشته و خریداران خارجی ملک در ترکیه باید در وهله نخست آن را مطالعه کنند تا به خطا نیفتند.»

کامی در ادامه می‌گوید: «خرید ملک در ترکیه اگر برمبنای اخذ اقامت باشد، با محدودیت سه تا پنجساله روبروست و فرد نمی‌توان در این بازه زمانی، ملک خود را به فروش بگذارد، مگر آنکه مالیات آن را به دولت بپردازد. اما اگر خرید ملک به‌عنوان سرمایه‌گذاری عادی باشد با هیچ محدودیتی روبرو نیست.»

او با تکذیب آنکه دولت ترکیه سازمان‌هایی را برای فروش ملک ایرانیان مقیم ترکیه معرفی کرده، گفت: «دولت ترکیه در اقتصاد این کشور نظاره‌گر است و اقتصاد این کشور در سطح بالایی در دست بخش خصوصی است. چنانچه سرمایه‌گذاری‌های کلان در بخش ساخت‌وساز ترکیه نیز اغلب در دست بخش خصوصی است. در چنین شرایطی این ادعاها از اساس نادرست است.»

چگونه فریب این اخبار جعلی را نخوریم؟

اما چگونه فریب این اخبار جعلی را نخوریم؟ در اینجا نگاهی گذارا به قوانین مربوط به اخذ اقامت در ترکیه خواهیم داشت.

براساس قانون خرید ملک در ترکیه، اگر از هر ملکی از سال ۲۰۱۸ یکبار برای پاسپورت اقدام شود، دیگر امکان‌پذیر نیست که دوباره از همان ملک برای دومین‌بار استفاده کنید و برخلاف شایعات، هیچ منعی برای فروش خانه به ایرانی یا هر ملیت دیگری وجود ندارد.

بنابراین افرادی که فکر می‌کنند بعد از سه سال با انتقال منزل به اقوام و آشناهایان می‌توانند برای آنها پاسپورت بگیرند سخت در اشتباهند، زیرا هرچند خانه را فروخته‌اند اما کسی از آن خانه نمی‌تواند شهروندی ترکیه را دریافت کند.

قوانین ترکیه چه می‌گویند؟

در ترکیه سه نوع ملک وجود دارد؛ آپارتمان‌های معمولی (Normal apartment)، سیته (مجتمع) و رزیدانس (تک‌برج با امکانات رفاهی) که برای هر کدام قوانین متفاوتی وجود دارد.

نرمال آپارتمان‌ها همان آپارتمان‌های عادی در سطح شهر هستند. این آپارتمان‌ها معمولا 4 یا 5 طبقه‌اند. در مناطق مختلف شهرها، هم در بافت قدیمی و هم در بافت نوساز، می‌توان نرمال آپارتمان‌ها را با قیمت‌های متفاوت پیدا کرد. خانه‌های معمولی، سازندگان مشخصی در ترکیه دارد و عمدتا خرید خانه از این دست، به‌صورت مستقیم از سازنده نیست و از یک خریدار ترک صورت می‌گیرد.

اکثر متقاضیان ایرانی تمایل دارند که خانه‌های زیر پنج سال را در ترکیه خریداری کنند. آنها توجه نمی‌کنند که خانه‌های زیر پنج‌سال اگر معامله شوند، مشمول مالیاتی سنگین خواهند بود. در اینجا فروشندگان ترک از یک فرمولی به نفع خود بهره می‌گیرند تا پرداخت این مالیات را دور بزنند.

در اینجا دو نوع قیمت برای ملک وجود دارد. یکی قیمت بر طبق اعلام شهرداری و دیگری نرخ واقعی معامله ملک در منطقه. ترک‌ها معمولا نرخ شهرداری را به دولت اعلام می‌کنند که پایین‌تر از نرخ واقعی است تا با کسر تورم و بهره‌گیری از معافیت دولتی، مالیات کمتری بپردازند، اما اگر این ملک با هدف دریافت شهروندی صورت بگیرد، اتفاق دیگری می‌افتد.

یکی از شروطی که دولت ترکیه اعلام کرده که یک فرد می‌تواند از طریق خرید خانه برای دریافت پاسپورت ترکیه اقدام کند، اظهار قیمت واقعی ملک در سند است.

در این حالت، فروشنده ترک اعلام می‌کند که اگر قرار باشد قیمت واقعی ملک را اعلام کند، خریدار باید مالیات واقعی را بپردازد که این مالیات رقمی بین ۲۰ تا ۲۵ درصد قیمت خانه است و اغلب رقمی سنگین را به خریدار تحمیل می‌کند.

حال وقتی پاسپورت را گرفتید، ترک محسوب می‌شوید و نمی‌توانید این خانه را که برای دریافت پاسپورت از آن استفاده کرده‌اید به فرد دیگری با رقم بالا بفروشید و ازطرفی شرط پرداخت مالیات برای خانه‌های زیر پنج‌سال تمام شده و با رقمی پایین‌تر مجبور به فروش ملک خواهید بود.

بنابراین وقتی می‌شنوید که ایرانی‌ها مجبورند خانه‌هایشان را با قیمت ارزان‌تر بفروشند، احتمالا قبلا در اینجا سرشان کلاه رفته است.

اما برای این موضوع هم راه‌حلی وجود دارد. بعضی از آپارتمان‌های معمولی مشمول مالیات نمی‌شوند و ایرانی‌ها می‌توانند برای خرید آنها اقدام کنند. دولت ترکیه مالک زمین را برای سری اول ساخت و ساز از پرداخت مالیات معاف کرده است. بنابراین وقتی برای ساخت یک آپارتمان معمولی در ترکیه، سازنده و مالک زمین شریک می‌شوند، خریدار بهتر است مالک زمین را بیاید که بتواند خانه را با قیمت واقعی از او خریداری کند بدون آنکه پرداخت مالیات بر او تحمیل شود و دراین‌صورت می‌تواند خانه‌ای را با رقم واقعی بخرد و همان خانه را با رقم واقعی بفروشد و هزینه‌ای بر او تحمیل نخواهد شد.

شیوه کلاهبرداری در سیته و رزیدانس به یکدیگر شبیه است. رزیدانس تک‌برج است و همه امکانات رفاهی را دارد و سیته‌ ترکیب بین برج‌ها و خانه‌های معمولی است و شاید بتوان به آنها مجتمع گفت.

سازندگان رزیدانس و سیته، معمولا زمین را ارزان می‌خرند، اما با ایجاد امکانات برای ساختمان، قیمت نهایی خانه در حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد از قیمت آپارتمان معمولی در همان منطقه گران‌تر است.

اکثر ترک‌ها می‌دانند که قیمت این نوع ملک در ترکیه حداقل ۲۰درصد گران‌تر است. بنابراین موقع فروش، حتما ۲۰درصد تخفیف را در نظر می‌گیرند و خریدار بسته به توافق با فرشنده می‌تواند بین ۳۰ تا ۴۰درصد هم تخفیف بگیرد.

حال خریداران ایرانی این نکته را نمی‌دانند. آنها اغلب به دلالان ایرانی مراجعه می‌کنند که این خانه‌ها را برای آنها بخرند. آنها هم به‌صورت نرم، ۱۰درصد پورسانت دریافت می‌کنند. بنابراین خانه را گران‌تر می‌خرند تا پورسانت بیشتری دریافت کنند. در اینجا مشخصا خریدار، خانه را گران خریده و اگر بخواهد پس از سه سال بفروشد، باید ارزان‌تر از نرخ خریداری شده، ملک خود را به فروش برساند.

از طرفی ایرانیان برای خرید زمین در ترکیه باید احتیاط کنند، زیرا حتما باید تا دو سال در آن زمین، ملک بسازند در غیر این‌صورت حتما زمینه به دولت ترکیه بازخواهد گشت. بنابراین یا سرمایه‌گذاری باید با هدف ساخت خانه در ترکیه باشد یا قید خرید زمین در ترکیه را بزنید، زیرا ممکن است پس از دو سال، چیزی دستگیرتان نشود.