کوچ سازندگان؛ هشدار کمبود خانه در سال ۱۴۰۱

بورسان - آرمان علایی: سال ۱۴۰۰ در بازار ساخت‌وساز مسکن هم همچنان شاهد افزایش رکود و کاهش ساخت‌وساز بودیم. در حالی طی سال گذشته رشد قیمت مسکن تقریبا متوقف شده بود که قیمت زمین و مصالح همچنان در مسیر صعودی قرار داشت. همین اتفاق منجر به فشار بیشتر بر سازندگان و تداوم افت ساخت‌وساز شد. به نظر می‌رسد بیشتر از همه هم سازندگان تازه‌وارد و یا کوچک‌مقیاس از بازار ساخت‌وساز حذف شدند و تنها سازندگان قدرتمند و به اصطلاح لاکچری‌ساز در بازار باقی ماندند. این اتفاق منجر شد تا در شرایطی که خریداران بیشتر به سمت خانه‌های متراژ کوچک‌ کوچ کرده بودند، سازندگان به سمت ساخت خانه‌های بزرگ‌تر بروند. به طوری که در حالی پرطرفدارترین متراژ برای خرید خانه در سال گذشته حدود ۶۰ متر بود که متوسط متراژ ساختمان‌هایی که پروانه گرفتند حدود ۱۲۰ متر بود. چنین چیزی می‌تواند هشداری برای تشدید کمبود آپارتمان‌های کوچک‌متراژ باشد.

همچنین تداوم افزایش هزینه‌های ساخت، می‌تواند منجر به افت بیشتر ساخت‌وساز در سال جدید شود. اتفاقی که می‌تواند منجر به ایجاد یک رکود تورمی دیگر در بازار مسکن و این بار از محل افزایش هزینه‌های ساخت شود.

بورسان در یک پرونده ویژه به بررسی بازار مسکن در ۱۴۰۰ و پیش‌بینی آن در سال جدید پرداخته است. در اولین بخش از این پرونده ویژه به بررسی بازار خرید و فروش مسکن در سال گذشته پرداخته شد و دومین بخش هم به بررسی و پیش‌بینی اجاره مسکن اختصاص یافت. حال در سومین بخش از پرونده ویژه بازار مسکن به بررسی قیمت زمین، هزینه ساخت‌وساز و عرضه مسکن پرداخته‌ایم.

آنچه در این گزارش خواهید خواند:

زمین و کلنگی در تهران متری چند؟

قیمت زمین در کدام مناطق بیشتر رشد کرد؟

هزینه ساخت چقدر افزایش یافت؟

سازندگان از بازار رفتند

دو جهت متفاوت سازندگان و خریداران مسکن

کمبود عرضه تشدید می‌شود؟

زمین و کلنگی در تهران متری چند؟

بررسی داده‌های استخراج شده از پلتفرم «دیوار» نشان می‌دهد که در سال گذشته رشد قیمت‌های پیشنهادی فروش زمین و املاک کلنگی در تهران به حدود ۳۰ درصد رسیده است. این در حالی است که قیمت مسکن در تهران در ۱۴۰۰ حدود ۱۶ درصد رشد کرد. در چنین شرایطی که زمین به عنوان اصلی‌ترین بخش بهای تمام شده ساخت‌وساز، مدام گران‌تر می‌شد اما قیمت فروش خانه رشد چندانی نمی‌کرد، حاشیه سود ساخت‌وساز مسکن به شدت کاهش یافت و ساختمان‌سازی از صرفه خارج شد.

داده‌های دیوار نشان می‌دهد که متوسط قیمت پیشنهادی فروشندگان زمین و کلنگی در تهران از متر مربعی کمتر از ۶۶ میلیون تومان در اسفند ۹۹ به حدود ۸۷ میلیون تومان در اسفند ۱۴۰۰ رسیده است. آخرین داده‌های رسمی از قیمت زمین در تهران هم مربوط به گزارش مرکز آمار ایران است که متوسط قیمت معاملات زمین و کلنگی در تهران طی فصل بهار ۱۴۰۰ را متر مربعی ۴۶ میلیون تومان اعلام کرده بود.

به نظر می‌رسد اختلاف زیاد بین قیمت رسمی معاملات و قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان در دیوار سه عامل داشته باشد. آگهی‌های گران و خارج از عرف که تبدیل به معامله نمی‌شوند، تخفیف پای معامله و توزیع مکانی متفاوت آگهی‌ها و معاملات، سه عامل اصلی اختلاف بین قیمت‌های پیشنهادی با معاملات است. البته طبق بررسی‌ها روند و درصد تغییرات قیمت‌های پیشنهادی معمولا نزدیک به تورم معاملات رسمی است.

بررسی تغییرات قیمت‌های پیشنهادی فروش زمین و کلنگی نشان می‌دهد که این بازار هم در سال ۹۹ با جهش‌های عجیبی مواجه بوده است. به طوری که در این سال قیمت زمین در تهران با جهش ۱۳۰ درصدی از حدود متر مربعی کمتر از ۲۹ میلیون تومان به ۶۶ میلیون تومان رسید. اوج جهش قیمت زمین و کلنگی هم در ۶ ماهه اردیبهشت تا مهر بود که تورم ماهانه بعضا تا عدد عجیب ۲۰ درصد هم رسید و در مجموع ۱۱۰ درصد از رشد قیمت‌های پیشنهادی فروش زمین در این دوره رقم خورد. ولی از آبان ۹۹ با پیروزی بایدن در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا، ناگهان انتظارات تورمی در پی افزایش امیدواری به احیای برجام و رفع تحریم‌ها کاهش یافت و رشد همه بازارها متوقف شد. بازار زمین هم از این قضیه مستثنی نبود و در آبان‌ماه شاهد کاهش تورم زمین و در آذرماه هم با افت قیمت‌ها مواجه شد.

بعد از این زمان هم تورم زمین تا حدی کنترل شد و به سطوح نسبتا پایین‌تری رسید. به طوری که در ۱۴۰۰ تنها در اردیبهشت و شهریور رشد ماهانه قیمت‌های پیشنهادی فروش زمین و کلنگی بیشتر از ۵ درصد بود. البته رشد سریعی که در شهریور رخ داد، با افت ۲ درصدی متوسط قیمت‌های پیشنهادی تعدیل شد.

با افزایش انتظارات تورمی و صعودی شدن قیمت دلار، در آبان و آذر ۱۴۰۰ تورم زمین و کلنگی در تهران دوباره در مسیر صعودی قرار گرفت. اما این شتاب صعودی افزایش قیمت‌ها هم تنها دو ماه ادامه پیدا کرد و با داغ شدن مذاکرات از زمستان دوباره میزان رشد قیمت‌های پیشنهادی فروش زمین و کلنگی در دیوار کنترل شد. در نهایت هم در آخرین ماهخ سال گذشته شاهد عقب‌گرد قیمت‌های پیشنهادی فروش زمین و کلنگی در تهران بودیم.

قیمت زمین در کدام مناطق بیشتر رشد کرد؟

طبق داده‌های دیوار در بین مناطق تهران، بیشترین میزان رشد قیمت زمین و کلنگی در منطقه ۱۹ بوده که پارسال رشد ۸۲ درصدی داشته است. به نظر می‌رسد این جهش تند و تیز به نوعی جبران عقب‌ماندگی این منطقه در بازار ۹۹ باشد. متوسط قیمت‌های پیشنهادی زمین در تهران طی سال ۹۹ در حالی ۱۳۰ درصد رشد کرده بود که این عدد در منطقه ۱۹ تنها ۲۶ درصد بوده است. با وجود این که زمین در منطقه ۱۹ در سال قبل با چنین رشدی همراه شده، همچنان یکی از کمترین قیمت‌ها را بین مناطق ۲۲گانه تهران دارد.

کمترین رشد هم متعلق به منطقه ۱۶ و ۷ بود که طی ۱۴۰۰ متوسط قیمت‌های پیشنهادی فروش زمین و کلنگی در آن‌ها تنها ۹ درصد افزایش یافت و به ترتیب به متری ۲۶ و ۵۲ میلیون تومان رسید. قیمت زمین در منطقه یک به عنوان گران‌ترین منطقه تهران در سال گذشته با رشدی به اندازه تورم زمین در کل پایتخت (حدود ۳۰ درصد) همراه شد و به بیش از ۱۶۶ میلیون تومان رسید. قیمت زمین در گران‌ترین منطقه تهران تقریبا ۸ برابر ارزان‌ترین منطقه است.

هزینه ساخت چقدر افزایش یافت؟

داده‌های مرکز آمار از هزینه نهاده‌های ساختمانی نشان می‌دهد که در ۹ ماهه سال گذشته هزینه ساخت ۳۱ درصد افزایش یافته است. هر چند نسبت به سال ۹۹ که در ۹ ماهه تورم نهاده‌ها به ۸۵ درصد رسیده بود شاهد افت جدی تورم نهاده‌های ساختمانی هستیم ولی همچنان شاهد رشد تندتر هزینه ساخت نسبت به تورم مسکن هستیم. به عبارتی دیگر در شرایطی که در سال گذشته رشد قیمت مسکن به حداقل رسیده بود، اما با رشد دو جانبه هزینه ساخت و قیمت زمین فشاری بالا بر سازندگان وارد شده است.

حال به نظر می‌رسد این روند افزایشی هزینه نهاده‌ها در سال جدید هم تا حدی افزایش یابد. با توجه به این که حدود ۳۰ درصد از هزینه نهاده‌ها را هزینه خدمات و نیروی انسانی تشکیل می‌دهد، انتطار می‌رود تنها از محل افزایش حدودا ۵۰ درصدی دستمزد در سال جدید، حدود ۱۵ درصد هزینه ساخت افزایش یابد. البته با توجه به دیگر نهاده‌ها، احتمالا در پایان سال میزان تورم نهاده‌ها از این عدد هم بیشتر شده باشد.

سازندگان از بازار رفتند

در حالی ابتدای دهه ۹۰ تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در پایتخت به بیش از ۲۵ هزار واحد رسید که طی ده سال بعد هیچ‌گاه دیگر تعداد پروانه‌های صادر شده به نزدیکی این عدد هم نرسید. از سال ۹۳ که بازار مسکن وارد رکود شد پروانه‌های ساختمانی هم کاهش یافت. به طوری که حتی تورم‌های سنگین سال‌های اخیر نیز نتوانست سازندگان را چندان برای ساختمان‌سازی تحریک کند و در سال‌های ۹۶ و ۹۷ ساختمان‌سازی با سرعتی آرام تنها اندکی افزایش یافت. از سال ۹۸ هم دوباره روند صدور پروانه‌های ساخت در پایتخت کاهش یافت تا جایی که در سال ۹۹ تعداد کل پروانه‌های ساختمانی صادر شده در تهران به تنها ۶۹۰۰ مورد رسید؛ یعنی طی یک دهه تعداد صدور پروانه ساخت در تهران حدود ۷۵ درصد کاهش یافت و به یک چهارم رسید. چنین چیزی نشان از افت جدی عرضه مسکن طی یک دهه اخیر دارد.

این روند نزولی صدور پروانه ساخت در سال ۱۴۰۰ هم ادامه یافت‌. به طوری که طی سه فصل نخست سال کمتر از تنها ۴۲۰۰ مورد بوده است که نسبت به ۹ ماهه ۹۹ نشان از افت ۱۸ درصدی دارد. به این ترتیب در صورتی که در داده‌های فصل زمستان هم شاهد جهش جدی تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده نباشیم، مجددا رکورد کمترین صدور پروانه ساخت در تهران طی ۱۳ سال اخیر شکسته می‌شود.

دو جهت متفاوت سازندگان و خریداران مسکن

از ابتدای ۱۴۰۰ متوسط زیربنای اختصاص یافته به هر واحد مسکونی افزایش یافت. به طوری که متوسط زیربنای اختصاص یافته به هر واحد مسکونی در سه فصل نخست ۱۴۰۰ بیش از ۱۹۵ متر مربع بود و این در حالی است که در پنج فصل قبل از آن (زمستان ۹۸ تا زمستان ۹۹) متوسط زیربنای هر واحد مسکونی ۱۷۸ متر بوده است. به عبارتی دیگر در سالی که شاهد افزایش جدی میل خریداران مسکن به واحدهای کوچک‌متراژ بودیم، متراژ ساختمان‌های در دست ساخت حدود ۱۰ درصد افزایش یافته است. با توجه به این که به طور متوسط حدود یک سوم زیربنا، مشاعات، پارکینگ و... است، می‌توان گفت متوسط متراژ آپارتمان‌هایی که در ۱۴۰۰ جواز ساخت گرفته‌اند و حالا کم کم آماده عرضه به بازار می‌شوند حدود ۱۳۰ متر مربع است. این در حالی است که طبق داده‌های بانک مرکزی در سال گذشته پرطرفدارترین متراژ برای خرید حدود ۶۰ متر بوده است. واحدهای بزرگ‌متراژ بیشتر در مناطق شمالی و گران تهران ساخته می‌شوند و معمولا خریداران این خانه‌ها هم نه مصرف‌کنندگان بلکه سرمایه‌گذاران است.

به این ترتیب به نظر می‌رسد در سالی که قیمت زمین بی‌وقفه افزایش یافته و هزینه مصالح هم رشد کرده، اما با توقف نسبی رشد قیمت مسکن، بسیاری از سازندگان تازه‌کار یا کسانی که در مناطق ارزان‌تر واحدهای کوچک می‌ساختند از بازار خارج شده‌اند و حالا تنها سازندگان چقری در بازار مانده‌اند که فعلا توانسته‌اند در برابر طوفان تورم و عدم اطمینان از آینده دوام بیاورند.

کمبود عرضه تشدید می‌شود؟

کارشناسان معتقدند که برای جبران کمبود مسکن و همچنین برای جایگزینی خانه‌های فرسوده و کلنگی، سالانه حدود ۸۰۰ هزار الی یک میلیون منزل مسکونی در کشور و ۱۲۰ الی ۱۵۰ هزار واحد مسکونی در شهر تهران باید ساخته شود. حال همان‌طور که بالاتر گفته شد طی یک دهه اخیر تعداد پروانه‌های ساخت صادر شده افت سنگینی کرد و به تبع آن واحدهای مسکونی کمتری هم ساخته شد. به طوری که تعداد واحدهای مسکونی پروانه ساخت گرفته در کل کشور و شهر تهران در سال ۹۰ حدود ۸۰۰ هزار و بیش از ۲۱۰ هزار واحد بوده اما این اعداد در سال ۹۹ به ترتیب به ۵۱۳ هزار و ۵۳ هزار واحد مسکونی رسیده است. در این دوره که در کل کشور ساختمان‌های کمتری ساخته شدند، ساخت‌وساز در تهران با شتاب بیشتری کاهش یافت. به طوری که سهم شهر تهران از کل واحدهای مسکونی پروانه ساخت گرفته از ۲۷ درصد در سال ۹۰ به حدود تنها ۱۰ درصد در ۹۹ رسید. حال آمارها نشان می‌دهد این روند در ۱۴۰۰ هم ادامه یافته است و ساخت‌وساز باز هم کاهش یافته است. به عبارتی دیگر عرضه مسکن در شهر تهران به حدود تنها یک سوم نیاز پایتخت رسیده است و امکان کاهش بیشتر هم وجود دارد.

حال انتظار می‌رود در سال جدید کار سازندگان باز هم سخت‌تر شود. از طرفی قیمت زمین پارسال افزایشی شدید داشته و از جهتی دیگر هزینه نهاده‌ها و نیروی کار هم رشدی بالا داشته است. در نهایت هم گفته می‌شود سومین افزایش هزینه‌ای که سازندگان در سال جدید با آن مواجه خواهند بود افزایش دو تا سه برابری هزینه پروانه ساخت است. پیش‌تر فرشید پورحاجت دبیر کانون انبوه‌سازان، در گفت‌وگو با ایسنا گفته بود: قرار است شهرداری‌ها نرخ عوارض صدور پروانه‌های ساختمانی را در سال آینده (۱۴۰۱) تا سه برابر افزایش دهند. به همین دلیل در هفته‌های اخیر برخی سازندگان برای دریافت پروانه با قیمت‌های امسال اقدام کردند اما این به معنای رونق ساخت‌وساز در سال آینده نیست.

به این ترتیب به نظر می‌رسد در سال جدید کار برای سازندگان سخت‌تر شود. حال اگر قیمت‌ها در بازار مسکن مانند سال ۱۴۰۰ با تغییرات کمی باشد، می‌توان انتظار افت شدیدتر عرضه مسکن را داشت. اتفاقی که می‌تواند منجر به رکود تورمی و تداوم افزایش قیمت مسکن، نه به خاطر تقاضای بالا، بلکه به خاطر افزایش هزینه‌های ساخت شود.

شاید بهتر باشد دولت به جای این که مستقیما وارد بازار ساخت‌وساز شود و بخواهد سالانه یک میلیون مسکن بسازد، موانع ساخت‌وساز را کاهش دهد و با افزایش ثبات اقتصادی بخش خصوصی را ترغیب به سرمایه‌گذاری در این صنعت بکند. پیش‌تر هم در گزارشی با عنوان «قیمت واقعی مسکن ملی چند تمام می‌شود؟ » به برخی از مشکلات ساخت سالانه یک میلیون مسکن توسط دولت پرداخته شد.

دیگر بخش‌های پرونده ویژه بورسان درباره بازار مسکن:

نکاتی که باید برای خرید یا اجاره مسکن ۱۴۰۱ بدانید

بازار مسکن طی سال‌های اخیر که اقتصاد ایران با تلاطمات سنگینی همراه بود، جهش‌های بی‌سابقه‌ای را تجربه کرد. به طوری که مسکن به نوعی تبدیل به یک کالای لوکس و خارج از دسترس شد.