زنگ خطر مسکن ملی برای افزایش تورم

بورسان - آرمان علایی: هرچند که همچنان تامین مالی ساخت و شیوه و میزان پرداخت هزینه مسکن ملی همچنان شفاف نشده است، اما فعلا مشخص است که قرار است به ازای هر واحد مسکونی چیزی حدود ۴۰۰ میلیون تومان تسهیلات بلندمدت با بازپرداخت ۱۰ تا ۲۰ ساله تعریف شود. این مبلغ قرار است از ابتدای امر در اختیار پیمانکاران و سازندگان قرار بگیرد و مردم هم بعد از تحویل واحد خود پرداخت اقساط را آغاز کنند.

به گفته مسئولان دولت جدید، برای تامین مالی ابرپروژه مسکن ملی برای ساخت ۴ میلیون مسکن در ۴ سال، سالانه به چیزی حدود ۴۰۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات نیاز است. در همین خصوص هم مقامات بانکی و وزارت مسکن بارها گفته‌اند که الان سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی چیزی حدود تنها ۶ درصد است و این عدد باید به ۲۰ درصد برسد.

بعد از پرداختن به مسائلی مانند «شیوه پرداخت اقساط و هزینه ساخت » و همچنین «نحوه تامین مصالح و آسیب به صنایع بورسی » حال قصد داریم در این گزارش به نحوه تامین مالی ابرپروژه مسکن ملی و آسیب‌هایی که می‌تواند در پی داشته باشد بپردازیم.

شیوه تامین مالی نهضت ملی مسکن چگونه خواهد بود؟

برای تامین مالی این پروژه، صندوق ملی مسکن تشکیل شده است که قرار است از چند شیوه قرار تامین مالی کند. در سال گذشته به عنوان اولین سال تشکیل این صندوق قرار بود ۲۰ هزار میلیارد تومان منابع این صندوق از طریق مالیات‌های مسکن و ساختمان تامین شود؛ مالیات‌هایی که هنوز شکل اجرایی به خود نگرفته است و به نظر می‌رسد در سال جدید هم از این محل چیز خاصی وارد صندوق ملی مسکن نشود. همچنین بخش دیگری از منابع این صندوق، خط اعتباری مسکن مهر شامل اصل و اقساط برگشتی آن خواهد بود.

بخش دیگری از تامین مالی این پروژه هم قرار است از طریق پیش‌پرداخت خریداران تامین شود. البته این مورد هم جزو مواردی است که هنوز کاملا شفاف نشده و در هاله‌ای از ابهام قرار دارد. رستم قاسمی زمستان پارسال در یک برنامه تلویزیونی پیش‌بینی کرده بود که آورده ابتدایی مسکن ملی برای پایتخت‌نشینان ۱۵۰ میلیون تومان خواهد بود. در همین حال اما محمودزاده، معاون وزیر مسکن، در نوروز امسال در یک مصاحبه گفته است: آورده اولیه نهضت ملی مسکن همان مبلغ ۴۰ میلیون تومان است که در پنج مرحله و به منظور پیشرفت فیزیکی پروژه واریز می‌شود. تسهیلات بانکی نیز در ۴ مرحله به حساب سازنده واریز خواهد شد.

اما بخش اصلی منابع این صندوق قرار است توسط بانک‌ها تامین شود. به گفته مقامات دولتی اکنون حدود ۶ درصد از کل تسهیلات بانکی به بخش مسکن تعلق می‌یابد و این عدد باید سالانه به ۲۰ درصد برسد. طبق گفته‌ها بانک ها باید سالانه ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات جدید برای ساخت سالی یک میلیون مسکن در نظر بگیرند. رستم قاسمی در ۱۱ آبان‌ماه ۱۴۰۰ در گفت‌وگو با خبرنگاران درباره اعطای تسهیلات ۳۶۰ هزار میلیارد تومانی با بیان این‌که ۱۰ آبان مصوبه پرداخت وام نهضت ملی مسکن به بانک‌ها ابلاغ شده افزود: «پرداخت تسهیلات با چند روز تأخیر و حداکثر یکی دو هفته آینده عملیاتی خواهد شد». چیزی که بعد از گذشت نزدیک به ۶ ماه هنوز شکل اجرایی به خود نگرفته است.

تسهیلات برای مسکن چقدر باید افزایش پیدا کند؟

داده‌های بانک مرکزی از تسهیلات اعطایی در ۱۴۰۰ نشان می‌دهد که در این سال کل تسهیلاتی که نظام بانکی اعطا کرده چیزی نزدیک به ۳۰۰۰ همت بوده است که از این میان حدود تنها ۱۸۰ هزار میلیارد تومان به بخش مسکن اختصاص یافته است. حال اگر قرار باشد سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی به ۲۰ درصد برسد، با فرض عدم افزایش کل تسهیلات این عدد باید حداقل ۳.۳ برابر شود.

البته اهداف تسهیلات اعطایی مختلف متفاوت است. به طوری که ریز تسهیلات اعطایی در ۱۴۰۰ نشان می‌دهد که مجموع وام‌هایی که برای ساخت مسکن پرداخت شده است تنها ۴۴ هزار میلیارد تومان بوده است. حال برای ساخت یک میلیون مسکن در سال به رقمی حدود ۳۶۰ همت تسهیلات جدید نیاز است. به این ترتیب تسهیلات پرداختی برای خرید مسکن باید نزدیک به ۱۰ برابر شود تا اهداف دولتی‌ها محقق شود.

اما چنین اتفاقی بعید و بسیار سخت به نظر می‌رسد؛ در سال گذشته بخش زیادی از کل ۱۸۰ هزار میلیارد تومان تسهیلاتی که به بخش مسکن اختصاص یافته تسهیلات کوتاه مدت هستند. به عنوان مثال سرمایه در گردش ۵۰ هزار میلیارد تومان از تسهیلات بخش مسکن در سال گذشته و ۶۵ درصد از کل تسهیلات بانکی را تشکیل داده است. شیوه تعریف، پرداخت، بازپرداخت و ریسک این نوع تسهیلات که بازپرداخت آن‌ها عموما بسیار کوتاه‌مدت (کمتر از یک سال) است، بسیار با وام‌هایی مانند وام خرید مسکن هستند که بلندمدت هستند، متفاوت است و به سادگی قابلیت جابجایی ندارند.

امکان افزایش تسهیلات مسکن چقدر است؟

دولتی‌ها مدام به آمارهای سال‌های گذشته اشاره می‌کنند که سهم تسهیلات مسکن از کل تسهیلات بانکی بیش از سطوح کنونی بود و با استناد به آن و مواردی مانند سهم بالای تسهیلات مسکن از کل تسهیلات بانکی برخی کشورهای توسعه یافته، استدلال می‌کنند که این سهم در اقتصاد ایران هم باید حداقل به ۲۰ درصد برسد.

اما علت این که بانک ها طی سال‌های اخیر سهم کمتری برای اعطای وام مسکن اختصاص می‌دهند چیست؟ به نظر می‌رسد مهم‌ترین عامل این اتفاق بلندمدت بودن این نوع وام‌ها و دستوری بودن نرخ بهره در اقتصاد تورمی ایران است. طبق بررسی‌های بورسان، طی حدود ۴۰ سال گذشته در اغلب سال‌ها نرخ بهره حقیقی منفی بوده و گاها تا منفی ۳۵ درصد هم رسیده است. در چنین شرایطی دو اتفاق به نظام مالی و تسهیلات‌دهی آسیب می‌زند؛ در وهله اول هنگامی که نرخ بهره چنین منفی می‌شود میل به سپرده‌گذاری‌های بلندمدت‌تر کاهش می‌یابد و توان کلی بانک‌ها برای تسهیلات‌دهی کاهش می‌یابد. در وهله دوم هم خود بانک‌ها از دادن وام به ویژه وام‌های بلندمدت اجتناب می‌کنند و مانند اتفاقی که طی دهه‌های اخیر رخ داده، بانک‌ها رو به سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگر مثل بازار مسکن می‌کنند. بی‌ثباتی اقتصادی و عدم پیش‌بینی‌پذیری اقتصاد ایران عامل اصلی اجتناب بانک‌ها به عنوان یک نهاد مالی از دادن وام‌های بلند مدت است.

به این ترتیب به نظر می‌رسد برای تنظیم شدن و افزایش تسهیلات به بخش مسکن باید به سمت اصلاح نظام اقتصادی و افزایش ثبات رفت و نه افزایش دستوری میزان وام. اما به نظر می‌رسد دولت جدید هم با قدرت بیشتری در حال پیمودن مسیر دولت‌های قبلی است و قصد دارد اقتصاد را دستور بیشتر کنترل کند. این تفکر برای کنترل کردن اقتصاد، در تمام بخش‌های نهضت ملی مسکن مشهود است. از طرفی یکی از اهداف اصلی عوارض صادراتی عجیبی که اخیرا وضع شده کنترل قیمت مصالح برای ساخت ۴ میلیون مسکن عنوان شده و همچنین پیش‌تر هم بارها مقامات دولتی از تامین مصالح ارزان به شیوه‌های مختلف صحبت کرده‌اند که همگی یادآور رانت‌های بزرگی مثل قیر رایگان پالایشگاه‌ها است. از طرفی دیگر هم حالا شاهد سلطه این نوع تفکر برای تامین مالی ابرپروژه دولت سیزدهم هستیم.

دو راهی تورم یا رکود برای تامین مالی نهضت ملی مسکن

اما این تامین مالی چه ریسک‌هایی برای اقتصاد کشور دارد؟ به نظر می‌رسد بزرگ‌ترین ریسک افزایش این چنینی تسهیلات بخش مسکن ریسک فشار به بانک‌ها و به اصطلاح چاپ پول باشد. این اتفاقی بود که در دولت احمدی‌نژاد به واسطه پروژه مسکن مهر هم رخ داد و برای تامین مالی این پروژه فشار زیادی به پایه پولی و در نتیجه تورم وارد شد. البته باید توجه کرد که در آن دوره هم میزان فروش و هم قیمت نفت در اوج قرار داشت و بیشترین درآمدهای نفتی تاریخی را داشتیم، اما حالا به واسطه تحریم‌ها چندان نمی‌توان روی چنین درآمدهایی حساب کرد و فشار این تامین مالی فوق سنگین بر نظام بانکی وارد خواهد شد که می‌تواند پیامدهایی به مراتب آسیب‌زننده‌تر از مسکن مهر داشته باشد.

در همین خصوص هم خاندوزی، وزیر اقتصاد، ۱۶ آذر ۱۴۰۰ در پاسخ به پرسشی در خصوص تأمین مالی نهضت ملی مسکن اظهار کرد: درباره ساخت یک میلیون مسکن مکاتباتی با بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی داشتیم تا تأمین مالی ساخت این تعداد مسکن متنوع شود که تجربه ساخت مسکن مهر تکرار نشود. در همان زمان شنیده می‌شد که وزیر اقتصاد نامه‌ای هم به رئیس جمهور درباره تورم زا بودن تسهیلات ۳۶۰ هزار میلیارد تومانی ساخت مسکن ذیل قانون جهش تولید مسکن ارسال کرده است.

اما طی این مدت مقامات دولتی بارها گفته‌اند که شیوه اجرایی کردن این تسهیلات جدید متفاوت با نحوه تامین مالی مسکن مهر خواهد بود و تورم‌زا نخواهد بود. برای این که این اتفاق رخ ندهد، سقف کلی تسهیلات نباید جهشی خارج از عرف داشته باشد و در همین سطوح فعلی تسهیلات، سهم بخش مسکن افزایش یابد. چنین چیزی عملا به معنی کاهش تسهیلات بقیه بخش‌ها و افزایش تسهیلات مسکن است. طبق داده‌های بانک مرکزی در سال گذشته از حدود ۳۰۰۰ همت تسهیلات بانکی اعطا شده نزدیک به ۲۰۰۰ همت آن به منظور «تامین سرمایه در گردش» بوده است که متفاوت با وام‌های بلندمدت است. حال اگر قرار باشد ۲۰ درصد از کل تسهیلات به بخش مسکن تعلق بگیرد، تسهیلات این بخش باید به حدود ۶۰۰ همت برسد. چنین چیزی یعنی باید بیش از نیمی از وام‌های غیرکوتاه‌مدت (غیر تامین سرمایه در گردش) اقتصاد ایران را به بخش مسکن اختصاص داد. چنین چیزی خطر ایجاد یک رکود جدی در اقتصاد ایران را دارد.