خریداران مسکن در کدام محلات بیشتر سود کردند؟

بورسان - آرمان علایی: بررسی‌ها نشان می‌دهد که طی دو سال گذشته متوسط رشد قیمت خانه در تهران با رشد دلار تقریبا برابر بوده است. در چنین شرایطی بررسی بازدهی مسکن در شهرهای مختلف کشور نشان می‌دهد که بازدهی خرید مسکن در حداقل ۸ شهر از تهران بیشتر بوده است.

حال در این گزارش با استفاده از داده‌های استخراج شده از آگهی‌های فروش املاک در دیوار، به بررسی تغییرات قیمت مسکن در محلات مختلف کلانشهرها در بازه زمانی شهریور ۹۸ تا شهریور امسال پرداخته‌ایم. این بررسی نشان می‌دهد که محلات زیادی در کلانشهرهایی مثل اصفهان و شیراز وجود دارند که طی این مدت بازدهی‌های کم‌نظیری را برای خریداران رقم زده‌اند.

اصفهان در صدر بازدهی املاک

بررسی ۳۰ محله‌ای که در کشور بیشترین رشد املاک را داشته‌اند (به جز محلات پایتخت) نشان می‌دهد که ۲۱ محله در اصفهان و شیراز قرار دارند. سه محله‌ای که بیشترین رشد را داشتند، یعنی مشتاق، مبارکه و خانه اصفهان همگی در کلانشهر مرکزی ایران قرار دارند. در این میان قیمت مسکن در محله مشتاق اصفهان با رشد عجیب ۷۶۰ درصدی، طی تنها ۲ سال تقریبا ۹ برابر شده است و بیشترین بازدهی املاک در کشور را داشته است. به عبارتی دیگر کسانی که شهریور ۹۸ در این محله خانه خریده‌اند تا شهریور امسال به طور متوسط ماهانه ۱۰ درصد سود کرده‌اند.

متوسط قیمت پیشنهادی برای فروش هر متر مربع املاک در مشتاق به حدود ۴۰ میلیون تومان رسیده است که بیش از ۲ برابر متوسط قیمت‌های اصفهان و حدود ۱۵ درصد گران‌قیمت‌تر از میانگین قیمت‌ها در تهران است. مشتاق با قرار گرفتن در کنار زاینده‌رود، مکان‌ها و پل‌های تاریخی اصفهان، جزو محلات توریستی نصف جهان محسوب می‌شود. حال چنین رشد بالایی در شرایطی رخ داده که به واسطه شیوع گسترده کرونا، گردشگری تا حد زیادی از رونق افتاده بود.

مبارکه که از شهرستان‌های اطراف اصفهان محسوب می‌شود در این مدت زمان با رشد ۳۷۰ درصدی همراه شده و دومین محله پربازده کلانشهرها بوده است. بعد از مبارکه هم محله خانه اصفهان، سومین محله پربازده برای خرید خانه بوده است. متوسط قیمت‌های پیشنهادی فروش املاک در این محله شمالی طی دو سال اخیر با رشد ۳۲۰ درصدی همراه شده است. خانه اصفهان جزو محلات اطراف زاینده رود و جنوب شهر اصفهان که اغلب محلات گران‌قیمت شهر در آن قرار دارند نیست. اما طی سال‌های گذشته مورد توجه خریداران مسکن قرار گرفته و حالا هم جزو محلات به نسبت گران اصفهان محسوب می‌شود.

بین ۳۰ محله کلانشهرها که طی دو سال گذشته بیشترین بازدهی در املاک را داشته‌اند، حدود نیمی از محلات در شیراز قرار دارد و این شهر بیشترین سهم از محلات پربازده را دارد. نکته جالب توجه این است که از ۱۴ محله پربازده شیراز سطح قیمت‌ها در ۱۳ محله کمتر از متوسط کل شهر است و عمدتا جزو محلات ارزان‌قیمت یا حتی حومه شیرازند. چنین چیزی نشان می‌دهد در دوره‌ای که بازارها دچار تلاطم شده بودند، تقاضای شیرازی‌ها برای خرید خانه در محلات ارزان یا حومه شهر بیشتر رشد کرده است.

خرید مسکن در کدام شهرها بیشتر از تهران سود داشت؟

چه خبر از املاک تهران؟

اما محلات تهران در کجای این جدول جای می‌گیرند؟ بررسی داده‌های استخراج شده از «دیوار» نشان می‌دهد که طی دو سال گذشته دو شهرستان حومه تهران یعنی فشم و شهریار قرار دارند. متوسط قیمت ملک مسکونی در فشم از شهریور ۹۸ تا شهریور امسال بیش از ۴ برابر شده است. اما در بین محلات داخل ناحیه شهری تهران، شهرک نفت در منطقه یک با رشد ۲۵۸ درصدی بیشتری بازدهی را داشته است که اگر با بازدهی مسکن در محلات دیگر کلانشهرها مقایسه کنیم، میبینیم حداقل ۶ محله وجود دارد که طی این مدت با رشد بیشتری نسبت به شهرک نفت همراه شده‌اند. نکته جالب توجه این است که محلاتی که در تهران بیشترین بازدهی را داشته‌اند، برخلاف شیراز عمدتا جزو محلات گران‌قیمت تهرانند. به طوری که سطح قیمت‌ها در ۱۰ محله از ۱۴ محله‌ای که بیشترین رشد قیمت را تجربه کرده‌اند، بیشتر از میانگین قیمت‌های پیشنهادی فروش املاک در کل کلانشهر تهران است.