چرا مسکن بازار مورد علاقه ایرانیان است؟

بورسان - آرمان علایی: شاید بتوان گفت که پیدا کردن محل امن برای سرمایه‌گذاری یکی از مهم‌ترین سوالات هر فردی است. در این میان بازار مسکن در سراسر جهان یکی از مقاصد اصلی سرمایه‌ها است. به طوری که بررسی‌ها نشان می‌دهد حدود ۴۰ درصد از دارایی خانوارها در دنیا املاک است. البته این عدد در کشورهای مختلف تفاوت زیادی دارد. به عنوان مثال در آمریکا در سال‌های ۲۰۱۳ تا ۲۰۱۶ املاک سهم تقریبا ۳۳ درصدی از سبد دارایی خانوارها داشته است. در ایران اما مسکن از اهمیت بسیار بیشتری برخوردار است. به طوری که برخی پژوهش‌ها نشان می‌دهد که سهم مسکن از کل سبد دارایی خانوارها بیش از ۸۰ درصد است. به این ترتیب می‌توان گفت که بازار مسکن مهم‌ترین بازار دارایی برای ایرانیان است. اما سوال این است که چرا مسکن برای خانوار ایرانی این چنین جذاب شده و از قدیم تا کنون مقصد اصلی سرمایه‌ها بوده است.

عدم دخالت دولت

دخالت دولت‌ها در کسب‌وکارهای مختلف از طریق قیمت‌گذاری دستوری، مجوزهای متفاوت و قانون‌گذاری‌های پیچیده یکی از اصلی‌ترین مشکلات کسب‌وکارها در ایران است. در این میان اما بازار مسکن طی سالیان کمتر از دیگر بازارها در گزند دخالت‌های دولتی بوده است. به طوری که به اعتقاد بسیاری از فعالان اقتصادی مسکن خصوصی‌ترین بخش اقتصاد ایران است. به نظر می‌رسد همین مهم‌ترین عامل میل ایرانیان به سرمایه‌گذاری در این بازار بوده است.

سرمایه‌گذاری کوتاه مدت

اقتصاد ایران طی حداقل نیم قرن گذشته با بی‌ثباتی نسبتا بالایی مواجه بوده که تورم‌های سنگین با نوسان بالا تنها یکی از پیامدهای آن بوده است که منجر شده سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت از ریسک بالایی برخوردار باشند. در چنین شرایطی سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن به واسطه این که دوره ساخت و فروش معمولا زیر دو سال است جذابیت بالایی برای فعالان اقتصادی دارد.

فراوانی نیروی کار و مصالح

به واسطه تحریم‌هایی که ایران در سالیان مختلف با آن مواجه بوده بسیاری از کسب‌وکارهایی که نیاز به واردات مواد اولیه یا ماشین‌آلات از کشورهای دیگر دارند با مشکلات گسترده‌ای مواجه می‌شوند. در این میان اما صنعت ساخت و ساز از معدود صنایعی است که تقریبا هیچ نیازی به واردات ندارد و تمام مصالح مورد نیاز آن در داخل کشور تولید می‌شود. این عدم آسیب‌پذیری از تحریم‌ها یکی از جذابیت‌های این صنعت برای سرمایه گذاران بوده است.

همچنین برخلاف بسیاری از مشاغل که نیاز به نیروی کار متخصص دارند، ساخت و ساز مسکن عموما به نیروی کار کم مهارت نیاز دارد. بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار در سال ۹۵، کمتر از ۲۲ درصد از جمعیت کشور دارای مدرک تحصیلی بالاتر از دیپلم بوده‌اند. چنین آماری حاکی از تناسب نیروی کار مورد نیاز در بخش ساختمان با ساختار بازار کار ایران است.

بلعیدن نیمی از بودجه خانوار

طی سال‌های اخیر به واسطه رشد تند و تیز قیمت و اجاره مسکن، سهم هزینه مسکن در سبد خانوار مدام افزایش یافته است. طبق گزارش مرکز آمار سهم مسکن از سبد هزینه خانوار شهری در سال ۹۹ به ۴۳ درصد رسیده است. برآوردها نشان می‌دهد که این عدد در شهری مانند تهران در سال جدید به حدود ۶۰ درصد هم رسیده است. این در حالی است که تنها ۵ سال پیش سهم مسکن در بودجه خانوار حدود ۳۰ درصد بود. به این ترتیب به نظر می‌رسد رشد تند و تیز هزینه مسکن طی سال‌های گذشته، اهمیت خرید آن را برای ایرانیان به شدت افزایش داده است.

بیماری هلندی و عدم امکان واردات

یکی دیگر از عوامل بسیار مهم تجمع ثروت ایرانیان در بازار مسکن را می‌توان بیماری هلندی اقتصاد ایران در نیم قرن گذشته دانست. در این مدت اغلب دولت‌ها به واسطه درآمدهای نفتی ارزپاشی‌های سنگینی انجام داده‌اند و در اغلب دوره‌ها شاهد سرکوب قیمت دلار بوده‌ایم. چنین چیزی منجر می‌شود اغلب فعالیت‌های تولیدی با خطر جانشینی کالای خارجی ارزان مواجه شوند و به همین علت سرمایه به بخش‌های غیرقابل تجارت مثل مسکن میل پیدا می‌کند.

رشد بیشتر از تورم

هجوم سرمایه‌ها به سمت مسکن منجر به رشد تند و تیز قیمت مسکن طی سالیان گذشته شده است. به عنوان مثال در حالی از سال ۸۸ تاکنون سطح عمومی قیمت‌ها یا همان تورم ۱۳ برابر شده است که طی همین مدت متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در پایتخت تقریبا ۲۶ برابر شده است که حاکی از بازدهی واقعی ۱۰۰ درصدی در این مدت است. به نظر می‌رسد همین رشد بیشتر از تورم که حاصل تجمع ثروت در بخش مسکن است خود عاملی برای هجوم بیشتر سرمایه‌ها به سمت این بازار شده است.

ستیز دولت با مسکن

دولت‌ها تاکنون حداقل دو مرتبه قصد دخالت گسترده در بازار مسکن را داشته‌اند. مرتبه اول در دولت احمدی‌نژاد و با ابرپروژه مسکن مهر بود که دولت عزم خود را جزم کرد تا قواعد این بازار را بهم بریزد. هر چند دولت در این پروژه چندان به اهداف خود نرسید اما هزینه‌زایی گسترده آن در دولت نهم و دهم یکی از عوامل اصلی بهم خوردن تعادل بازار مسکن و جهش قیمت‌ها شد. حال در دولت جدید برای دومین بار و این بار با عزمی راسخ‌تر شاهد ورود دولت به بازار مسکن هستیم. از ساخت ۴ میلیون مسکن در ۴ سال تا قانون‌گذاری دستوری در بازار اجاره و واسطه‌گری املاک از جمله مهم‌ترین اقدامات این دولت و مجلس برای دخالت در بازار مسکن طی یک سال گذشته بوده است. تجربه مسکن مهر نشان می‌دهد که این قبیل دخالت‌ها صرفا بر افزایش هیجان و رشد قیمت‌ها در بازار می‌انجامد.