چهره فقر مسکن در ایران

فقر مسکن چیست؟

بورسان : دفتر مطالعات وزارت کار و تعاون در همایشی به بررسی ابعاد فقر مسکن در ایران پرداخته است. طبق تعاریف رسمی، فقر مسکن دو بعد دارد؛ بعد اول بدمسکنی و زاغه‌نشینی است و بعد دوم هم عدم دسترسی به مسکن مقرون‌ به‌صرفه. مناطق زاغه‌نشین مناطقی هستند که در آن ساکنان دچار یک یا چند مورد از محرومیت‌های (فقر) مسکن می‌شوند که این محرومیت‌ها عبارتند از عدم دسترسی به آب آشامیدنی سالم، سرویس بهداشتی، فضای کافی برای زندگی، مسکن با مصالح بادوام و عدم وجود امنیت تصدی. افرادی که در چنین خانه‌هایی زندگی می‌کنند طبق تعاریف رسمی دچار «بدمسکنی» هستند.

مسکن مناسب اما چیزی فراتر از یک چهاردیواری است. مسکنی مناسب است که امنیت قانونی تصدی داشته باشد، مقرون به صرفه باشد (سهم مسکن از هزینه خانوار زیر 30 درصد)، در شرایط سرما و گرما قابل سکونت باشد، با نیازهای افراد خاص (معلولین و مانند آن) مناسب‌سازی شده باشد، دسترسی به موقعیت‌های شهری داشته و در نهایت متناسب با ویژ‌گی‌های فرهنگی هر کشور باشد. به این ترتیب بدمسکنی و مسکن مقرون به‌صرفه دو نشان‌دهنده اصلی فقر مسکن در ایران هستند.

ابعاد فقر مسکن در ایران

طبق گزارش وزارت تعاون در ایران در سال ۹۸ در حالی خانوارهای ایرانی به طور متوسط بیش از ۲۷ درصد درآمد خود را به هزینه مسکن اختصاص داده‌اند که این عدد برای شهروندان کشورهای عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) تنها ۱۷.۴ درصد بوده است. چنین چیزی نشان‌دهنده سهم بالای هزینه مسکن در سبد خانوارهای ایرانی و طبیعتا فشار بالایی است که هزینه مسکن بر ایرانیان تحمیل می‌کند. نکته مهم هم این است که داده‌های مرکز آمار ایران اوضاع را از این هم وخیم‌تر نشان می‌دهد که حاکی از رسیدن سهم هزینه مسکن از کل سبد خانوار به حدود ۴۳ درصد در سال ۹۹ است و برآوردها هم نشان می‌دهد که این عدد در سال ۱۴۰۰ به نزدیکی ۵۰ درصد رسیده است.

همان‌طور که پیش‌تر هم گفته شد حد استاندارد هزینه مسکن مقرون به صرفه (مسکن مناسب) این است که حداکثر ۳۰ درصد از بودجه خانوارها را خود اختصاص دهد. حال گزارش وزارت رفاه نشان می‌دهد که در سال ۹۸ در حالی ۳۶ درصد ایرانیان در «مسکن نامناسب» زندگی می‌کردند که این عدد در کل دنیا حدود تنها ۲۰ درصد خانوارها است.

همچنین در سال ۱۳۹۸ حدود ۲۰ درصد از خانوارهای کشور زاغه‌نشین یا همان بدمسکن (دچار محرومیت حداقل در یکی از ابعاد مسکن) هستند که بسیار نزدیک به شاخص جهانی آن است. نرخ بدمسکنی در نقاط شهری و روستایی به ترتیب ۱۲ و ۴۳ درصد است.

نکته جالب توجه تفاوت علت اصلی فقر مسکن در نواحی شهری و روستایی است. فقر مسکن در مناطق روستایی عمدتا به خاطر بدمسکنی است که عامل اصلی آن هم استفاده از مصالح نامناسب در این خانه‌ها است. در رده‌بندی استانی، بالاترین نرخ بدمسکنی در کشور را استان‌های هرمزگان، سیستان و بلوچستان و گیلان به ترتیب با 63 ،57 و 51 درصد و پایین‌ترین را البرز و تهران با ۵.۴ درصد دارا هستند. اما عامل اصلی فقر مسکن در مناطق شهری، عدم دسترسی به مسکن مقرون به صرفه و در واقع گرانی مسکن در مناطق شهری کشور است.

وضعیت استان‌ها در شاخص‌های مسکن

وزارت کار در گزارش خود به بررسی ۷ شاخص مسکن در استان‌های مختلف کشور پرداخته است. این ۷ شاخص برابرند با شاخص دسترسی به مسکن (طول انتظار خانه‌دار شدن)، سهم هزینه مسکن از بودجه خانوار، امنیت تصدی مسکن، کیفیت و دوام مسکن، شاخص محل زندگی کافی، امکانات بهداشتی و در نهایت شاخص دسترسی به آب.

نقشه توزیع جغرافیایی فقر مسکن نشان می‌دهد که استان‌های سیستان و بلوچستان و کرمان با نمره 6 (یعنی در 6 مورد از 7 شــاخص) وضعیت بدتری از متوســط کشــوری داشــته اســت، پس از آن استان‌های خراسان جنوبی و خراسان شمالی با نمره 5 قرار دارند. استان‌های سمنان و مرکزی با نمره صفر در هیچ شاخصی وضعیتی بدتر از میانگین کشوری ندارند. در ادامه می‌توانید وضعیت استان‌ها را در برخی از شاخص‌ها به تفکیک مشاهده کنید.

راه برون رفت از فقر مسکن چیست؟

اخیرا وزارت راه در گزارشی رسمی به معرفی عوامل اصلی بحران مسکن و جهش قیمت خانه در ایران پرداخته است. وزارت راه در این گزارش عامل نخست قیمت بالای مسکن را ریسک‌های سیستماتیک اقتصاد ایران، تحریم‌ها و البته تقاضای بالای سرمایه‌گذاری در این بازار دانشته است. علت دوم جهش قیمت مسکن در ایران هم طبق گزارش رسمی وزارت راه کاهش عرضه و کمبود مسکن معرفی شده است.

نکته مهم این گزارش وزارت راه و شهرسازی، به رسمیت شناختن عوامل اصلی یعنی همان میل بالای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به عنوان مهم‌ترین عامل جهش قیمت خانه است. طی سالیان گذشته سیاستگذاران مدام بر کمبود عرضه مسکن به عنوان عامل اصلی جهش قیمت‌ها تاکید می‌کردند. این دیدگاه در نهایت هم منجر به طرح‌هایی مثل مسکن مهر در دولت احمدی نژاد و نهضت ملی مسکن با هدف ساخت ۴ میلیون مسکن در ۴ سال در دولت جدید شده است. طرح‌هایی که می‌توانند به شدت هزینه‌زا باشند و کل اقتصاد ایران را به چالش بکشند.

هر چند به هیچ وجه نمی‌توان نقش کمبود مسکن را در گرانی آن نادیده گرفت. پیش از این هم بورسان در گزارشی با عنوان «کوچ سازندگان؛ هشدار کمبود عرضه خانه در سال ۱۴۰۱ » و «راز به گل نشستن ساخت‌وساز خانه در تهران » در خصوص کاهش ساخت‌وساز و عرضه مسکن جدید به بازار هشدار داده بود. اما به نظر می‌رسد نقش عواملی که منجر به هجوم پول‌ها به سمت بازار مسکن شده‌اند در این بحران ایجاد شده پررنگ‌تر باشد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد عواملی مانند عدم توسعه بازارهای رقیب، دخالت دولت در اغلب بازارهای دیگر، نبود ابزارهای کنترلی و مالیاتی در بازار مسکن، عدم ثبات اقتصادی کشور و بیماری هلندی اقتصاد ایران عوامل اصلی کوچ سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن و ایجاد بحران مسکن بوده است. حال به نظر می‌رسد بعد از سال‌ها سیاستگذار بالاخره به این درک رسیده که گره اصلی بازار مسکن ایران نه کمبود عرضه، بلکه هجوم سرمایه‌ها به این بازار به علت موارد فوق است. باید دید که بعد از این آیا سیاستگذار سیاست‌های جدیدی برای ایجاد جذابیت در دیگر بازارها و کاهش سرمایه‌گذاری به ویژه سرمایه‌گذاری نهادهای پرقدرت و ثروتمند مثل بانک ها در بازار مسکن در پیش خواهد گرفت یا نه.