چگونه رکود مسکن در ۱۴۰۰ اوج گرفت؟

بورسان - آرمان علایی : بازار مسکن در سال گذشته با رکودی تمام عیار مواجه بود. برخلاف سال‌های ۹۷ تا ۹۹ که بازار مسکن با رکود تورمی مواجه بود و با وجود افت شدید تعداد معاملات، شاهد رشد بی‌وقفه قیمت مسکن بودیم، مسکن در سالی که گذشت با رکود دو جانبه قیمت و تعداد معاملات مواجه بود.

به طوری که تورم سالانه مسکن در پایتخت به حدود ۱۶ درصد محدود شد و تعداد معاملات هم کاهش یافت. در سالی که گذشت، خریداران سرمایه‌ای مسکن به حداقل رسیدند و این خریداران مصرفی بودند که در سمت خرید مسکن فعال‌تر ظاهر شدند.

در اولین بخش از پرونده ویژه بورسان درباره بازار مسکن خواهید خواند:

سال رکود مسکن

کدام مناطق بیشترین رشد قیمت را داشتند؟

رکود سنگین معاملات مسکن

خریداران مصرفی بازیگر اصلی می‌شوند؟

رکوردهای تاریخی اوراق تسه

سال رکود مسکن

در سالی که گذشت بازار مسکن در اغلب ماه‌ها با رکودی سنگین همراه بود. رکودی که البته برخلاف سه سال قبل از آن با تورم سنگین همراه نبود و به عبارتی یک رکود همه جانبه بازار مسکن را فرا گرفت و تورم مسکن کاهش یافت. به طوری که رشد متوسط قیمت خانه در تهران طی سال ۱۴۰۰ ۱۶ درصد بوده است و قیمت خانه در تهران از متری ۳۰ میلیون و ۲۷۵ هزار تومان در اسفند ۹۹ به حدود ۳۵ میلیون تومان در اسفند ۱۴۰۰ رسیده است. این کمترین تورم بازار مسکن از سال ۹۵ که رشد قیمت خانه تک رقمی شده بود، محسوب می‌شود. چنین تورمی در شرایطی رخ داد که قیمت مسکن در سال ۹۹ با رشد دیوانه‌وار ۹۴ درصدی همراه شده بود.

در حالی تورم سالانه مسکن در ۱۴۰۰ به حدود ۱۶ درصد می‌رسد که تورم عمومی نقطه‌ای در این سال به ۳۵ درصد رسید. چنین چیزی نشان می‌دهد که قیمت واقعی مسکن در سال گذشته حدود ۱۵ درصد کاهش یافته و قدرت خرید مردم مقداری افزایش داشته است. البته جهش ۶۷۰ درصدی قیمت مسکن طی سال‌های ۹۶ تا ۱۴۰۰، آن هم در شرایطی که تورم عمومی در این دوره ۳۲۰ درصد بوده است، چنان آسیبی به قدرت خرید خانوار وارد کرد که افزایش چند درصدی آن در سال گذشته کمک زیادی به احیای آن نکرده است. در مجموع طی این ۵ سال قدرت خرید مردم در بازار مسکن با افت ۴۵ درصدی تقریبا نصف شده است. شرایطی که منجر شده تا مسکن تبدیل به کالایی لوکس و خارج از دسترس عمده مردم تبدیل شود.

از نکات مهم معاملات مسکن در ۱۴۰۰ افت قیمت خانه در تهران طی دو ماه نخست سال بود. در فروردین‌ماه که به طور سنتی تعداد معاملات افت سنگینی می‌کند و قیمت‌ها هم معمولا تعدیل می‌شود، متوسط قیمت مسکن در تهران با افت بیش از ۳ درصدی حدود یک میلیون تومان کاهش یافت و از کانال ۳۰ میلیون تومانی عقب‌نشینی کرد. کاهش قیمت مسکن در اردیبهشت‌ماه هم ادامه یافت و یک افت ۱.۸ درصدی دیگر هم ثبت کرد. در بهمن‌ماه هم تورم ماهانه مسکن به تنها ۰.۴ درصد محدود شد. در این ماه شاهد افزایش آرامش در بازار مسکن و کاهش تعداد معاملات در پی داغ شدن مذاکرات برجامی بودیم.

بیشترین تورم ماهانه مسکن هم در اسفندماه و برخی از ماه‌های گرم سال به ویژه در خرداد و مرداد بود. به نظر می‌رسد افزایش نسبی انتظارات تورمی بعد از انتخابات ریاست جمهوری ایران به علت تعویق مذاکرات در کنار همراه شدن با فصل معاملات املاک، منجر شد تا قیمت مسکن در اواسط سال با شتاب بیشتری افزایش یابد. در اسفند هم که با رشد ۶ درصدی متوسط قیمت مسکن رکورد تورم ماهانه سال ۱۴۰۰ شکسته شد، به نظر می‌رسد عامل اصلی جهش قیمت مسکن در اسفندماه خریدهای شب عیدی باشد. به طور معمول در ماه پایانی سال تورم مسکن افزایش می‌یابد.

مناطقی که بیشترین رشد قیمت را داشتند

رشد قیمت مسکن شهر به شهر و حتی منطقه به منطقه تفاوت‌هایی دارد. در سال ۱۴۰۰ در شهر تهران ۶ منطقه شاهد رشد بیش از ۳۰ درصدی متوسط قیمت مسکن بودند. منطقه ۱۹ با رشد ۴۴ درصدی، بیشترین رشد را در بازه یک ساله داشته است. مناطق ۲۰، ۱۶، ۱۵، ۱۸ و ۱۲ دیگر مناطقی بودند که بین ۳۰ تا ۳۳ درصد رشد قیمت را تجربه کردند. در سمت مقابل اما کمترین تورم برای برخی از مناطق شمالی مثل منطقه ۲ و ۴ بوده است که به ترتیب با رشد قیمت ۶ و ۸ درصدی همراه شده‌اند.

رکود سنگین معاملات مسکن

آمارهای بانک مرکزی از وضعیت املاک در پایتخت نشان می‌دهد که در ۱۴۰۰ کل معاملات مسکن تهران تنها ۷۷ هزار واحد بوده است. معامله کمتر از ۸۰ هزار واحد مسکونی طی ۱۳ سال اخیر تنها ۲ مرتبه رخ داده است؛ سال‌های ۸۸ و ۹۸.

تلاطم بازارها از جمله بازار مسکن، از اواسط سال ۹۶ آغاز شد. سپس از سال ۹۷ ناگهان معاملات مسکن تهران افتی جدی داشت. به طوری که طی ۹ سال قبل از آن متوسط سالانه ۱۳۴ هزار ملک مسکونی در تهران معامله می‌شد؛ اما این عدد طی ۴ سال اخیر با افت حدودا ۴۰ درصدی نسبت به سال‌های قبل، به حدود ۸۵ هزار واحد رسیده است. البته عمق واقعی رکود مسکن در سالی که گذشت آن جا مشخص می‌شود که توجه کنیم این افت سنگین تعداد معاملات در شرایطی رخ داده که تعداد خانه‌های شهر نسبت به سال ۸۸ بیش از ۳۰ درصد افزایش داشته است و همچنین سهم معاملات غیررسمی هم کاهش داشته است.

همچنین در حالی پیش از آغاز بحران‌های اقتصادی ۴ سال اخیر، متوسط ماهانه تعداد معاملات املاک تهران بیش از ۱۱ هزار واحد بوده است که در سالی که گذشت در هیچ ماهی تعداد معاملات حتی به ۱۰ هزار واحد هم نرسید. اوج معاملات مسکن تهران در ماه‌های آذر و دی بود که تعداد معاملات به حدود ۹۸۰۰ واحد رسید. در این دو ماه دو عامل توانست رکود سنگین بازار را تا حدی تسکین دهد. عامل اول شروع رشد دوباره قیمت دلار در پی کاهش انتظار احیای برجام بود و دومین عامل هم افزایش ۱۰۰ درصدی سقف وام مسکن در آخر تابستان بود که توانست تقاضای مصرفی را تا حدی فعال کند. اما با داغ شدن مذاکرات در بهمن‌ماه، مجددا شاهد عقب‌گرد بازار مسکن در تعداد معاملات بودیم. اتفاقی که در ماه آخر سال هم به واسطه داغ‌تر شدن مذاکرات ادامه یافته است. این در حالی است که به طور معمول در دو ماه پایانی سال به علت خریدهای شب عیدی، تعداد معاملات مسکن افزایش پیدا می‌کند. چنین چیزی نشان می‌دهد در صورت احیای برجام و آرامش بازارها، احتمالا رکود معاملات در سال جدید بیشتر هم شود و با به حداقل رسیدن خریدهای سرمایه‌ای، خریداران مصرفی نبض معاملات مسکن را به دست بگیرند.

از طرفی دیگر اما اوج رکود بازار مسکن در ۱۴۰۰ در ۷ ماه نخست آن رخ داد. از فروردین تا مهرماه معاملات مسکن تهران متوسط ماهانه کمتر از ۵ هزار واحد بود. این در ادامه رکودی بود که از آبان سال گذشته و بعد از پیروزی بایدن در انتخابات آمریکا ایجاد شده بود. امید به احیای سریع برجام منجر شد تا در این دوره شاهد رکودی سنگین در بازارها از جمله بازار مسکن باشیم.

خریداران مصرفی بازیگر اصلی می‌شوند؟

نکته جالب توجه بررسی رشد مناطق این است که برخلاف سال‌های ۹۶ تا ۹۹ که مناطق شمالی شهر با شتابی عجیب در حال گران شدن بودند، در سالی که گذشت تورم در مناطق پایین‌تر شهر بیشتر بود. چنین چیزی نشان از تغییر نسبی جنس خریدهای مسکن در سالی که گذشت دارد. به طور سنتی تقاضاهای سرمایه‌گذاری عمدتا در مناطق شمالی و گران‌قیمت شهر هستند. حال به نظر می‌رسد بعد از ۳ سال صعود پیاپی و سنگین قیمت مسکن، در سالی که رکود بر بازار غلبه کرده بود، تقاضاهای سرمایه‌ای افتی چشمگیر داشته است. از طرفی دیگر خریداران مصرفی که طی دوره تلاطم بازارها با افت شدید قدرت خرید مواجه شده‌اند، عمدتا در سمت خرید خانه‌های ارزان‌تر در مناطق پایین‌تر تهران فعال شده‌اند. کاهش متوسط متراژ و افزایش میانگین سن‌ خانه‌های خریداری شده دو نشانه دیگر از فعال شدن خریداران مصرفی در بازار مسکن طی سال گذشته است.

از دیگر نشانه‌های تغییر جنس تقاضا به سمت مصرفی در سالی که گذشت، معاملات تسه‌ها در فرابورس بود. با توجه به این که امکان استفاده از وام مسکن با اوراق تسهیلات برای هر فرد تنها یک بار وجود دارد، می‌توان گفت افرادی که از این طریق خانه می‌خرند اغلب مصرف‌کننده هستند. از طرفی دیگر برای حذف تقاضای سفته‌بازی از تسه‌ها، محدودیت‌های زیادی برای خرید و فروش آن وجود دارد. به همین جهت فرض می‌شود که تقاضای سفته‌بازی در معاملات تسه‌ها در حداقل مقدار و قابل چشم‌پوشی است. به همین جهت آمار معاملات تسه‌ها را می‌توان نماینده خوبی از تقاضای مصرفی در بازار مسکن دانست. البته باید توجه کرد که تسه‌ها در سراسر کشور تبدیل به وام خرید مسکن می‌شوند اما آمارهای رسمی از معاملات تنها مختص به تهران است. به همین جهت فرض شده که نیمی از تسه‌ها در تهران تبدیل به وام شوند و نیمی هم در دیگر نقاط کشور.

حال بررسی‌ها نشان می دهد که در سال گذشته نسبت به سال ۹۹ تعداد معاملات مسکن تهران حدود ۱۰ درصد افت داشته است. این در حالی است که تعداد تخمینی وام‌های مسکن با رشد بیش از ۱۵ درصدی همراه شده است. به عبارتی دیگر در سالی که گذشت با وجود افت تعداد معاملات مسکن، استفاده از وام مسکن رشدی چشمگیر داشت که نشان از کاهش خریدهای سرمایه‌ای و در عوض افزایش تقاضای مصرفی دارد.

رکوردهای تاریخی اوراق تسه

در سال گذشته به ۳ شکل تقاضا برای تسه‌ها افزایش یافت. در وهله اول با جامدن تورم مسکن از تورم عمومی، قدرت خرید مصرف‌کنندگان اندکی تقویت شد و همین عاملی برای افزایش تقاضای وام مسکن بود. اما مهم‌تر از آن به نظر می‌رسد افزایش دو برابری سقف وام خرید مسکن با اوراق در اواخر نیمه اول سال بود. این اتفاق به دو شکل تقاضای تسه‌ها را افزایش داد. از طرفی با دو برابر شدن وام مسکن، حجم تسه مورد نیاز هر وام گیرنده هم به نوعی دو برابر شد. از طرفی دیگر هم با افزایش مبلغ وام، دریافت وام برای خرید خانه هم جذاب‌تر شد و تعداد متقاضیان هم افزایش یافت.

نتیجه مجموع این اتفاقات رشد قیمت تسه‌ها از کمتر از ۶۰ هزار تومان در ابتدای ۱۴۰۰ تا سقف ۱۸۰ هزار تومانی در اول اسفند ۱۴۰۰ بود. البته بانک مسکن از ابتدای زمستان با اجرا کردن طرح ۸۳ -که در آن بر تعداد تسه مورد نیاز برای دریافت وام تخفیف ۵۰ درصدی اعمال می‌شد- سعی در کنترل قیمت تسه‌ها داشت که البته چندان هم موفق نبود. این طرح دو مرتبه دیگر هم تمدید شد و تا پایان ۱۴۰۰ ادامه داشت. با وجود این رشد قیمت تسه‌ها تا ابتدای اسفند ماه ادامه یافت. سپس غلبه فضای برجامی بر بازارها به همراه بازگشایی نماد جدید تسه که منجر به عرضه جدید شد، بر رشد حبابی قیمت تسه‌ها پایان داد. در ادامه اسفند ماه هم افت قیمت تسه‌ها تداوم یافت تا در نهایت با ثبت افت ۳۴ درصدی در ماه پایانی قرن، قیمت اوراق تسهیلات مسکن در آخر سال گذشته به حدود ۱۲۰ هزار تومان رسید.

هر چند که قیمت تسه‌ها به سقف‌های تاریخی و عجیبی رسید اما به واسطه تخفیف ۵۰ درصدی بر تعداد اوراق مورد نیاز، «هزینه نسبی» دریافت وام (نسبت هزینه اوراق به مبلغ وام) تا حدی کنترل شد. به طوری که در دی ماه هزینه نسبی وام مسکن به بیش از ۲۰ درصد رسید که نزدیک به سطوح تاریخی بود. اما با اجرای طرح تخفیفی، هزینه نسبی وام در دی‌ماه کاهش یافت. ولی تداوم صعود قیمت تسه‌ها تا ۱۸۵ هزار تومان در آخر بهمن، هزینه نسبی وام مسکن را با وجود تخفیف ۵۰ درصدی به ۱۸.۵ درصد و در نزدیکی قله تاریخی رساند. روندی که با شروع اسفندماه بالاخره به پایان رسید.

البته نکته مهم این است که طرح تخفیفی فوق در سال جدید هم تمدید شود یا نه. البته تا آن جایی که پیگیری‌های بورسان نشان می‌دهد، این اتفاق نیافتاده است. در چنین شرایطی اگر قیمت تسه‌ها در همین سطوح کنونی ۱۱۰-۱۲۰ هزار تومانی باشد، با توجه به این که با هر برگه تسه ۵۰۰ هزار تومان وام می‌توان دریافت کرد، هزینه نسبی وام مسکن (نسبت قیمت اوراق به وام قابل دریافت) به بیش از ۲۰ درصد می‌رسد که یک عدد بی‌سابقه محسوب می‌شود. در چنین شرایطی نرخ سود واقعی وام مسکن هم به حدود ۳۰ درصد می‌رسد. به این ترتیب در اولین ماه سال باید ببینیم آیا روند کاهش قیمت تسه‌ها تا جایی که هزینه نسبی وام مسکن به سطوح تعادلی بلندمدت (حدود ۱۳ درصد) برسد، کاهش خواهد داشت یا باید وام مسکن گران را پذیرفت.

دیگر بخش‌های پرونده ویژه بورسان درباره بازار مسکن:

نکاتی که باید برای خرید یا اجاره مسکن ۱۴۰۱ بدانید

بازار مسکن طی سال‌های اخیر که اقتصاد ایران با تلاطمات سنگینی همراه بود، جهش‌های بی‌سابقه‌ای را تجربه کرد. به طوری که مسکن به نوعی تبدیل به یک کالای لوکس و خارج از دسترس شد.