چگونه دلارهای نفتی عامل گرانی مسکن شدند؟

  • افزودن به علاقه‌مندی‌ها
  • اشتراک‌گذاری
  • 3 پسندیدن

بورسان - آرمان علایی: بازار مسکن در ایران از قدیم الایام به عنوان بازاری مطمئن و همیشه سودده مطرح بوده است. البته این تصور اشتباهی هم نیست. بررسی‌ها نشان می‌دهد که طی ۳ دهه گذشته قیمت مسکن در تهران بیش از ۶۶۰ برابر شده است. در این مدت اما نرخ ارز حدودا ۱۹۰ برابر شده است تا مسکن با سبقت بالا از دلار یکی از پربازده‌ترین بازارها باشد. مسکن طی سه دهه گذشته حدود ۲۶۰ درصد بازدهی دلاری داشته است که در فضای تورمی اقتصاد ایران امری عجیب به نطر می‌رسد. اما چرا قیمت مسکن این‌چنین رشد کرده است؟

Loading...

بازده دلاری مسکن در تهران

در حالی قیمت مسکن از حدود متر مربعی ۴۷ هزار تومان در سال ۷۰ به ۳۱.۵ میلیون تومان در سال ۱۴۰۰ رسیده است که طی همین مدت نرخ ارز از حدود ۱۴۲ تومان به حدود ۲۷ هزار تومان رسیده است. چنین رشدی در بازار مسکن منجر شده تا قیمت دلاری مسکن طی سه دهه گذشته از حدود ۳۳۰ دلار به حدود ۱۲۰۰ دلار بر متر مربع برسد. این یعنی بازدهی دلاری مسکن در تهران طی سی سال گذشته ۲۶۰ درصد بوده است.

Loading...

بازدهی دلاری ۲۶۰ درصدی مسکن طی ۳۰ سال به معنی متوسط بازدهی ۴.۵ درصدی در هر سال است. البته سود سرمایه‌گذاران بازار مسکن تنها به این مورد خلاصه نمی‌شود. این تنها سودی است که به واسطه رشد ارزش ملک نصیب سرمایه‌گذاران می‌شود. علاوه بر این می‌توان به اجاره‌بهای دریافتی هم اشاره کرد. میانگین تاریخی نسبت قیمت به اجاره (P/R) بازار مسکن در ایران حدود عدد ۲۰ است. این یعنی ۲۰ سال طول می‌کشد تا ارزش یک ملک از طریق اجاره‌بهای آن به صاحبخانه برگردد. به عبارتی دیگر به طور متوسط سالانه ۵ درصد ارزش ملک به صورت اجاره دریافت می‌شود. البته در سمت مقابل هم باید به نرخ استهلاک املاک هم توجه کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد که خانه‌ها تا ۳۰ سال ساخت که بعد از آن دیگر کلنگی محسوب می‌شوند به طور متوسط به ازای هر سال سن با افت تقریبا یک تا ۱.۵ درصدی ارزش مواجه می‌شوند. به این ترتیب فردی که خانه‌ای در شهر تهران خریداری کرده و آن را اجاره می‌دهد، با احتساب نرخ استهلاک سالانه به سود دلاری ۸ تا ۹ درصدی دست می‌یابد که عددی بسیار بالا و جالب توجه محسوب می‌شود.

دلارهای نفتی چگونه خرید مسکن را رویا کرد؟

بررسی روند درآمدهای نفتی کشور به همراه قیمت دلاری مسکن در تهران حاکی از همبستگی بالا بین این دو است. به طوری که هرگاه درآمدهای نفتی افزای می‌یابد، قیمت دلاری مکن هم به سطوح بالایی می رسد. به نظر می رسد مهم‌ترین علت این اتفاق بیماری هلندی اقتصاد ایران است. به طوری که تزریق دلارهای نفتی ارزان‌قیمت به اقتصاد ایران منجر به کوچ سرمایه‌ها به بخش غیرقابل تجارت مثل مسکن شده است. هنگامی که اقتصاد کشور دچار بیماری هلندی می‌شود به دو شکل بر قیمت دلاری مسکن اثرگذار است. از طرفی به علت ثابت ماندن نرخ ارز به واسطه تورم داخلی، قیمت دلاری مسکن افزایشی می‌شود. از طرفی دیگر به علت همین دلارهای ارزان، سرمایه کمتر به سمت تولید کالاهای قابل تجارت که امکان جایگزینی با کالای وارداتی ارزان‌قیمت دارند می‌رود و در عوض سرمایه به سمت کالاهای غیر قابل تجارت می‌رود.

Loading...

وقتی متوسط قیمت دلاری مسکن در هر دولت به همراه میانگین درآمدهای نفتی دولت‌ها را مقایسه می‌کنیم این ارتباط بالا بین قیمت مسکن و دلارهای نفتی مشهودتر می‌شود. اوج قیمت دلاری مسکن در دولت محمود احمدی‌نژاد بود که به حدود ۱۴۰۰ دلار به ازای هر متر مربع رسید. در این دوره ایران شاهد بیشترین درآمدهای نفتی تاریخ خود بود. به طوری که طبق برآوردها چیزی حدود ۴۰ درصد از کل درآمدهای نفتی ایران بعد از انقلاب در این دولت و به واسطه سطوح بسیار بالای قیمت نفت در بازار جهانی محقق شد. نکته جالب توجه هم این است که قیمت مسکن در این دوره در بالاترین سطوح خود بود. به عبارتی در دولتی که بیشتر از همه شعار آوردن پول نفت بر سفره‌ها را می‌داد در نهایت قیمت مسکن در بالاترین سطوح قرار گرفت و منجر به کوچک شدن سفره‌ها شد.

Loading...
اخبار مرتبط
پیشنهاد سردبیر