تیغ تیز دولت بر گردن اجاره‌نشینان

بورسان - آرمان علایی: در آستانه فصل تابستان که فصل جابجایی مستاجران محسوب می‌شود، رشد اجاره‌بها تبدیل به مهم‌ترین دغدغه بخش بزرگی از جامعه شده است. رشد سراسیمه اجاره‌بها منجر شده تا سیاستگذار هم به فکر ساماندهی این بازار بی‌افتد و از طرح‌های مختلف رونمایی کند. طرح‌هایی که در ظاهر به نفع مستاجرها است اما در واقع منجر به افزایش بیش از پیش هزینه اجاره‌نشینی و بیشتر شدن تلاطم این بازار می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد که این طرح‌ها در عمل منجر شده تا صاحبخانه‌های بیشتری مستاجران خود را جواب کنند و به این واسطه حداقل ۴ هزینه جدید بر مستاجرها تحمیل شود.

رشد بی‌وقفه هزینه اجاره‌نشینی

طبق آخرین آمارها حدود یک سوم جمعیت شهری کشور مستاجر هستند و در کلانشهری مانند تهران این عدد تا نزدیک به نیمی از خانوارها هم می‌رسد. حال در شرایطی که بخش عمده‌ای از جمعیت کشور اجاره‌نشین هستند، با نزدیک شدن به تابستان که فصل جابجایی مستاجران محسوب می‌شود، شاهد رشد عجیب اجاره مسکن هستیم. طبق آمارهای رسمی بانک مرکزی رشد سالانه هزینه اجاره مسکن در پایتخت به ۵۰ درصد رسیده است. البته بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که این افزایش اجاره بعضا می‌تواند بسیار بیشتر از ۵۰ درصد هم باشد. به عنوان مثال فردی که سال گذشته با ۵۰ میلیون تومان ودیعه و ۶.۵ میلیون تومان اجاره ماهانه خانه‌ای را در مرکز تهران اجاره کرده بود، امسال هنگام تمدید قرارداد صاحبخانه مبلغ جدید را ۱۰۰ میلیون ودیعه و ۱۲ میلیون تومان اجاره ماهانه اعلام کرده است؛ یعنی حدود ۹۰ درصد افزایش هزینه اجاره. چنین رشدهایی در حالی است که تورم نقطه به نقطه کشور حدود ۳۹ درصد بوده است و افزایش بیشتر اجاره‌بها نسبت به تورم فشاری مضاعف بر مستاجران وارد کرده است.

از طرفی دیگر طبق گزارش وزارت راه متوسط هزینه اجاره یک متر مربع املاک مسکونی در تهران به ماهانه ۱۲۷ هزار تومان رسیده است که برای یک خانه ۸۰ متری بیش از ۱۰ میلیون تومان در هر ماه می‌شود. چنین شرایطی منجر شده تا سیاستگذار هم به فکر ساماندهی بازار اجاره مسکن بی‌افتد و هر چند روز یک بار از طرح جدیدی رونمایی کند. چند روز پیش رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی، در توییتر نوشته بود: «‏تیغ تیز ‎اجاره‌بها بر روی گردن قشر آسیب‌پذیر است و برداشتن آن نیازمند حرکتی جهادی و بزرگ و اقدامی فرا وزارتخانه‌ای می‌باشد. بسته جدید خروج از این بحران را با همکاری صاحب‌نظران به رئیس محترم جمهور تقدیم کردیم که ان‌شاءالله با تایید ‎سران قوا حرکتی اساسی بجای مسکن‌های زودگذر آغاز شود.»

به این ترتیب رستم قاسمی خبر از یک بسته سیاستی جدید برای کنترل هزینه اجاره مسکن داد. چند وقت پیش هم نمایندگان مجلس از تصویب «طرح کنترل و ساماندهی اجاره بها املاک مسکونی» در کمیسون عمران مجلس و دوفوریتی شدن این طرح در صحن عمومی خبر دادند. طرحی که به تفصیل در گزارشی با عنوان «بازار اجاره خانه هم اسیر قیمت‌گذاری دستوری می‌شود؟» بررسی شد. از طرفی دیگر ستاد کرونا امسال سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره در تهران ۲۰ درصدی در سایر کلانشهرها و ۱۵ درصدی در سایر مناطق را وضع کرده است. به این ترتیب در آستانه فصل جابجایی مستاجران شاهد حداقل ۳ سیاست برای بازار اجاره هستیم. اما سوال این است که این طرح‌های دولتی مانند سقف‌گذاری برای اجاره‌بها چه پیامدهایی دارد؟

تلاطم؛ پیامد نخست طرح‌های دولتی

به نظر می‌رسد سیاست‌هایی که دولت و مجلس در پیش گرفته‌اند شتاب‌زده و در واکنش به آغاز فصل جابجایی‌ها باشد. به طوری که مقامات مدام تاکید دارند که پیش از آغاز تابستان این طرح‌ها باید اجرایی شوند. حال به نظر می‌رسد چنین سیاست‌های شتاب‌زده‌ای در آستانه فصل تابستان منجر به تلاطم بیشتر بازار اجاره مسکن شده است. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد در مدت اخیر که بحث سقف‌گذاری برای اجاره افزایش یافته است، بسیاری از صاحبخانه‌ها تمایلی برای تمدید قرارداد ندارند و مستاجران خود را به اصطلاح جواب می‌کنند. چنین اتفاقی در تابستان پارسال هم رخ داد. به طوری که طبق آمارهای مرکز آمار ایران تابستان سال گذشته جابجایی‌های مستاجران نسبت به تابستان ۹۹ بیش از ۳ برابر شد و به بیشترین میزان رسید. این جابجایی‌های زیاد پیامد اول سقف‌گذاری برای اجاره بها و ممنوعیت افزایش بیش از ۲۵ درصدی اجاره‌بها بود. به طور کل هنگامی که چنین سیاست‌هایی اتخاذ می‌شود، آن هم در شرایطی که بازار به خودی خود متلاطم شده است نه تنها به کنترل بازار کمک نمی‌کند بلکه تلاطم آن را افزایش هم می‌دهد.

بازار سیاه؛ دومین پیامد طرح‌های دولتی

اما پیامد بعدی چنین طرح‌هایی ایجاد بازار سیاه برای اجاره مسکن است. طی یک سال گذشته بسیاری از صاحبخانه‌ها و مشاوران املاک از ثبت معاملات اجاره مسکن در سامانه ثبت معاملات امتناع می‌ورزند. علت اصلی آن هم نگرانی از سیاست‌هایی است که دولت برای بازار اجاره در پیش گرفته است. به عنوان مثال هنگامی که گفته می‌شود موجر نمی‌تواند بیش از ۲۰ درصد اجاره خانه خود را افزایش دهد آن هم در شرایطی که تورم حدود ۴۰ درصد است، موجر نگران از دست رفتن منبع درآمد خود می‌شود و برای این که امکان رهگیری را از دولت بگیرد از ثبت رسمی خانه‌ای که اجاره داده است امتناع می‌ورزد. چنین چیزی در وهله اول باعث کمبود داده در بخش اجاره می‌شود و کار برای سیاستگذاری سخت‌تر و در وهله دوم ابزارهای کنترلی و درآمدی دولت مانند مالیات بر اجاره را ناکارآمد می‌کند.

۴ هزینه‌ای که دولت به مستاجران تحمیل می‌کند

چنین سیاست‌هایی حداقل ۳ هزینه جدید بر مستاجران تحمیل می‌کند. اولین هزینه، هزینه جابجایی و اسباب‌کشی است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در شهری مانند تهران هزینه اسباب‌کشی برای مستاجران چیزی حدود ۳ میلیون تومان می‌شود. البته این علاوه بر خسارت‌ها و آسیب‌هایی است که در حین اسباب‌کشی بر وسایل وارد می‌شود.

دومین هزینه‌ای که این طرح‌ها به مستاجران و موجران تحمیل می‌کند هزینه کمیسیون املاک است. به طور معمول حق کمیسیون بنگاه املاک معادل نصف اجاره‌بهای یک ماه خانه است که نیمی از آن را موجر و نیمی دیگر را مستاجر می‌پردازد. طبق آخرین گزارش وزارت راه متوسط اجاره‌بهای یک متر مربع املاک مسکونی در تهران به ماهی ۱۲۷ هزار تومان رسیده است. اگر متوسط متراژ خانه‌های تهران را ۸۰ متر مربع در نظر بگیریم یعنی میانگین اجاره یک خانه به بیش از ۱۰ میلیون تومان رسیده است که نیمی از آن حدود ۵ میلیون تومان می‌شود.

سومین هزینه‌ای که بابت جابجایی به موجران وارد می‌شود، هزینه مدت زمان خالی ماندن خانه تا پیدا شدن یک مستاجر دیگر است. مستاجرها هم مجبورند هزینه نسبتا بالایی برای حمل و نقل و گشتن به دنبال خانه جدید انجام دهند.

اما چهارمین هزینه‌ای که به مستاجرها وارد می‌شود و به نظر می‌رسد از موارد دیگر هم بیشتر باشد هزینه به‌روزرسانی مداوم قیمت‌ها است. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که به طور معمول قراردادهای تمدیدی نرخ رشد کمتری نسبت به قراردادهای جدید دارند. به عنوان مثال به طور معمول صاحبخانه‌ها هنگام تمدید قرارداد تنها اجاره را افزایش می‌دهند و به طور کل در فرآیند چانه‌زنی بین موجر و مستاجر میزان رشد اجاره کمتر از میانگین بازار می‌شود. اما هنگامی که مستاجر عوض می‌شود این به‌روزرسانی اجاره‌بها در هر دو بعد اجاره و ودیعه است و مجموع میزان افزایش اجاره بیشتر است. حال سیاست‌هایی که این چنین منجر به نگرانی صاحبخانه‌ها که در مرحله بعد باعث عوض کردن سالانه مستاجرها می‌شود، باعث می‌شود که این بروزرسانی قیمت هر ساله تا حداکثر میزان ممکن انجام شود و تلاطم بازار دو چندان شود.