بازار مسکن معمولا در فصل تابستان داغ‌تر از همیشه است. تابستان امسال اما در شروع با رشد انتظارات تورمی و اندکی تلاطم در بازارهایی همچون ارز، طلا و مسکن همراه بود. گزارش‌های میدانی برنامه چهارراه از کف بازار مسکن حاکی از دست نگه داشتن فروشندگان ملک است. در حالی که در سوی مقابل، برخی از متقاضیان خرید خانه با عجله در جست‌وجوی آپارتمان مناسب خود هستند. در این قسمت از برنامه چهارراه در مصاحبه با امیرمحمد پذیرایی‌فر، مشاور املاک به مهم‌ترین نکاتی که متقاضیان خرید مسکن باید بدانند و اشتباهاتی که نباید مرتکب شوند پرداختیم.
نکات خرید زمین ریشه‌دار و اوقافی
این کارشناس ابتدا با توضیح دادن تفاوت زمین ریشه‌دار، اوقافی و شخصی (ملکی) گفت: زمین ریشه‌دار را بررسی بنچاق سند می‌توان پیدا کرد. نقل و انتقال این نوع ملک مشکل قانونی ندارد اما به دلایل شرعی معمولا مورد پسند متقاضیان نیست.
وی در خصوص املاک با سند وقفی گفت ملکی که زمین آن اوقافی باشد به لحاظ شرعی مشکلی ندارد. این ملک در شرایط عادی معمولا حدود ۲۰ الی ۳۰ درصد ارزان‌تر از ملک مشابه با سند شخصی است. نکته دیگر آن است که برای خرید و فروش ملک اوقافی باید از نهادی که ملک به آن وقف داده شده مجوز دریافت کرد.
ویژگی‌های ضروری خانه برای گرفتن وام
برای گرفتن وام مسکن، ملک باید حتما سند شخصی و پایان کار داشته باشد. اگرچه شرایط اخذ وام از هر بانک متفاوت است، اما سن بنا نیز از دیگر موضوعات تعیین‌کننده است. عموم وام‌ها به خانه‌های حداکثر ۳۰ سال ساخت اختصاص می‌یابند.
مهم‌ترین معیارها در انتخاب واحد مناسب
به عقیده پذیرایی‌فر دسترسی آپارتمان به مراکز رفاهی، مراکز درمانی و اتوبان‌ها مهم‌ترین عاملی است که در خرید و فروش ملک و قیمت آن اثرگذار است. نورگیر، تعداد اتاق خواب، متراژ، نقشه و مشاعات معیارهای بعدی هستند که باید در داخل یک واحد مدنظر قرار بگیرند. در خارج از واحد باید به ترتیب بیشتر داشتن آسانسور، پارکینگ، نما و مشاعات خوب را ملاک خرید قرار داد.
این فعال بازار املاک واحدهای شمالی و جنوبی را به لحاظ قیمت و مرغوبیت این‌گونه رتبه‌بندی می‌کند: ۱- ساختمان شمالی، واحد جنوبی (مرغوب‌ترین) ۲- ساختمان جنوبی، واحد جنوبی ۳- ساختمان جنوبی، واحد شمالی ۴- ساختمان شمالی، واحد شمالی (کم‌طرفدار‌ترین).
واحدهای شرقی/غربی نیز از نظر نورگیر مناسبند اما ایراد عموم آن‌ها داشتن دیوار مشترک است. البته برخی سازندگان با قرار دادن آشپزخانه و سرویس بهداشتی دو واحد کنار یکدیگر این مشکل را تا حدی برطرف می‌کنند.
عرف نحوه پرداخت پول در خرید ملک
معمولا ۳۰ درصد مبلغ خانه در زمان عقد قرارداد پرداخت می‌شود. در ادامه حدود ۶۰ درصد مبلغ باید تا زمان (توافقی) تحویل ملک از مالک به او داده شود. باقی حدود ۱۰ درصد نیز زمان انتقال سند پرداخت خواهد شد. البته ارقام مذکور برای شرایطی است که بازار باثبات و آرام است. در شرایط التهاب ممکن است درصدها به صورت توافقی بین خریدار و فروشنده تغییر کنند.
به گفته پذیرایی‌فر در شرایط باثبات بازار معمولا کل پروسه خرید و فروش یک آپارتمان در ایران حدود یک ماه زمان می‌برد.
چرا داشتن مشاور املاک توصیه می‌شود؟
به دلایل متعددی حضور یک مشاور املاک یا مشاور حقوقی در معامله ملکی اکیدا توصیه می‌شود. برای مثال یک دلیل آن است که اگر از طریق مشاور املاک برای خرید مسکن اقدام شود، کد رهگیری برای ملک صادر می‌شود که به واسطه وجود آن مالک نمی‌تواند خانه را به شخص دیگری بفروشد.
ریسک خرید آپارتمان بدون پایان کار
همانطور که اشاره شد خریدار در گام نهایی برای خرید خانه، طبق عرف بین ۵ الی ۱۵ درصد از هزینه کل را هنگام انتقال سند پرداخت می‌کند. علت آن است که فروشنده به گرفتن پایان کار آپارتمانی موظف شود.
به گفته پذیرایی‌فر، اگر آپارتمانی که فرضا ۱۰ سال از ساخت آن می‌گذرد هنوز پایان کار نداشته باشد، به معنای آن است که احتمالا ملک مذکور خلاف سنگینی دارد و مشکلاتی دارد که رفع نشده‌اند. ریسک اینکه این ملک تا سال‌های بعد نتواند همچنان پایان کار دریافت کند بالاست.
او توصیه کرد در خرید واحدی که بازسازی جدی داشته است، از مالک درخواست شود پایان کار آپارتمانی را نیز دریافت و ارائه کند.