اجاره خانه در ۱۴۰۱ چقدر بالا می‌رود؟

بورسان - آرمان علایی: در دوره‌ای که تورم سنگین بر اقتصاد کشور سایه انداخته، اجاره مسکن هم در امان نبوده است و رشدهای تند و تیزی را تجربه کرده است. این اتفاق منجر شده تا سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارهای ایرانی به سطوح بی‌سابقه‌ای برسد و نزدیک به نیمی از هزینه‌های خانوارها را به خود اختصاص دهد. البته برآوردها حاکی از آن است که سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارهای کلان‌شهرهایی از جمله تهران تا بیش از ۶۰ درصد هم رسیده است.

چنین اتفاقی منجر به کوچ به سمت مسکن کم‌کیفیت، کوچک شدن سفره خانوارها، به حداقل رسیدن هزینه‌های تفریحی و به طور کل کاهش کیفیت زندگی شهروندان شده است. در چنین شرایطی و با توجه به این که بیش از نیمی از پایتخت‌نشینان مستاجرند، اهمیت تحلیل و بررسی بازار اجاره‌نشینی دو چندان به نظر می‌رسد.

بعد از این که در اولین بخش از پرونده ویژه بورسان به تحلیل و بررسی بازار خرید خانه در سال گذشته پرداختیم، در دومین بخش از این پرونده ویژه به بازار اجاره مسکن در سال گذشته و پیش‌بینی تغییرات اجاره‌بها در سال جدید می‌پردازیم.

آنچه در این گزارش خواهید خواند:

اجاره خانه چقدر افزایش یافت؟

مستاجری در کدام مناطق تهران بیشتر گران‌تر شد؟

محرک افزایش اجاره‌بها چیست؟

رشد اجاره در ۱۴۰۱ چقدر خواهد بود؟

اثر برجام بر هزینه اجاره خانه

اجاره خانه چقدر افزایش یافت؟

سطح قیمت‌ها در بازار اجاره مسکن تحت تاثیر دو عامل اصلی است. عامل اول قیمت مسکن است که سیگنالی مستقیم به بازار اجاره‌بها می‌دهد و دومین عامل هم تورم عمومی کشور است. با توجه به این که بازار اجاره یک بازار مصرفی است (برخلاف بازار خرید و فروش مسکن که رفتارهایی شبیه به بازارهای دارایی دارد) رشدهای عجیب یا رکودهای طولانی‌مدت در آن کمتر به چشم می‌خورد و رفتار این بازار با تورم عمومی همبستگی بیشتری دارد.

حال طبق داده‌های رسمی بانک مرکزی تورم سالانه اجاره‌بهای مسکن در تهران در سال ۱۴۰۰ به حدود ۴۵ درصد رسیده است. این در حالی است که تورم نقطه‌ به نقطه سالانه کشور چیزی حدود ۳۵ درصد بوده است. رشد بیشتر اجاره‌بها در مقایسه با تورم نشان از افزایش فشار هزینه مسکن بر خانوارهای تهرانی در سال گذشته دارد.

در همین حال داده‌های استخراج شده از آگهی‌های منتشر شده در نیازمندی‌های آنلاین «دیوار» در حالی حاکی از رشد حدودا ۳۶ درصدی متوسط قیمت پیشنهادی اجاره یک متر مربع مسکن در سال گذشته است که این عدد در سال ۹۹ به حدود ۱۰۰ درصد رسیده بود. به عبارتی دیگر هر چند تورم اجاره‌بها در سال گذشته از تورم عمومی بیشتر بود ولی شتاب افزایش قیمت‌ها در قیاس با سال ۹۹ کاهش یافت.

بررسی تورم ماهانه اجاره‌بها بر اساس داده‌های استخراج شده از آگهی‌های «دیوار» نشان می‌دهد که در سالی که گذشت به وضوح رشد قیمت‌ها با سرعت کمتری ادامه یافت. به عنوان مثال در حالی در اردیبهشت ۹۹ طی تنها یک ماه متوسط قیمت پیشنهادی برای اجاره مسکن ۱۴ درصد رشد کرد که تورم ماهانه اجاره در اردیبهشت ۱۴۰۰ به ۶.۵ درصد رسید که البته همین عدد هم بیشترین تورم ماهانه اجاره در ۱۴۰۰ بود.

اجاره مسکن در کدام مناطق تهران رشد بیشتری داشت؟

بررسی داده‌های «دیوار» نشان می‌دهد که در سالی که گذشت در حالی در ۱۱ ماهه اجاره‌بها به طور متوسط ۴۰ درصد رشد داشته که این عدد در برخی از مناطق تا بیش از ۷۰ درصد بوده است. در مناطق ۲۲گانه تهران طی سال گذشته، مناطق ۱۹، ۲۰ و ۱۶ که جزو مناطق ارزان‌قیمت تهران هستند رشد بیشتری را تجربه کردند. متوسط قیمت پیشنهادی اجاره‌بهای هر متر مربع مسکن در این مناطق تقریبا نصف میانگین کل تهران است. در سمت مقابل اما کمترین رشد اجاره‌بها در مناطق ۲، ۲۲، ۵، یک و ۴ بوده است که اغلب جزو مناطق گران‌قیمت تهران محسوب می‌شوند. نکته جالب توجه این است که اجاره‌بها هم مانند قیمت فروش مسکن، در مناطق گران‌قیمت‌تری که در سال ۹۹ رشد بیشتری داشته‌اند، در ۱۴۰۰ با تورم کمتری مواجه بوده‌اند.

از طرفی رشد اجاره‌بها تنها در ۵ منطقه تهران در سال گذشته از تورم کل اجاره‌بهای مسکن در پایتخت بوده است. از طرفی دیگر هم متوسط قیمت پیشنهادی برای اجاره هر متر مربع املاک در حالی برای کل تهران به حدود ۲۰۰ هزار تومان رسیده است که تنها ۴ منطقه تهران قیمتی برابر یا بالاتر از این دارند. این دو عامل نشان از وزن بالای این مناطق در آگهی‌های اجاره مسکن تهران دارد. همچنین باید توجه کرد که این اعداد بر اساس قیمت‌های پیشنهادی موجرها در آگهی‌های دیوار استخراج شده است. بنابرین ممکن است به عللی مانند تخفیف پای معامله، آگهی‌های گران قیمت خارج از عرف که منجر به معامله نمی‌شوند و توزیع مکانی متفاوت آگهی‌ها با معاملات، متوسط قیمت معاملات انجام شده به مراتب کمتر باشد.

محرک افزایش اجاره‌بها چیست؟

طبق آخرین آمارهای رسمی از اجاره‌بها در تابستان ۱۴۰۰ نسبت قیمت به اجاره مسکن (P/R) به حدود عدد ۳۰ رسیده بود و برآوردهای بورسان هم حاکی از آن است که این نسبت در پایان ۱۴۰۰ به حدود ۲۷ رسیده است. این سطوح نسبت قیمت به اجاره در حالی است که متوسط بلندمدت P/R در بازار مسکن تهران حدود ۲۰ است. اگر قرار بر بازگشت به این سطوح باشد، یا اجاره مسکن (مخرج کسر) باید حدود ۳۵ درصد دیگر رشد کند یا قیمت مسکن (صورت کسر) نزدیک به ۲۵ درصد کاهش یابد. البته با توجه به این که افت قیمت مسکن به طور تاریخی کم‌سابقه بوده و در سال اخیر هم هزینه‌های ساخت افزایشی جدی داشته است، سناریو افت سنگین قیمت مسکن تا حدی دور از ذهن به نظر می‌رسد.

اجاره مسکن در ۱۴۰۱ چقدر افزایش می‌یابد؟

از جهتی دیگر بررسی‌ها نشان می‌دهد که در سال‌های ۹۵ و ۹۶ که هنوز تلاطم بازارها به طور جدی شروع نشده بود، تورم اجاره‌بها با تورم عمومی تقریبا برابر بود. در ۹۷ فنر قیمت دلار کامل در رفت و تورم به طور افسارگسیخته‌ای افزایش یافت ولی رشد اجاره‌بها مقداری کندتر بود. سپس در ۹۸ که تورم عمومی تا حدی فروکش کرد، اجاره‌بها با رشدی بیشتر جاماندگی خود در سال قبل را جبران کرد. روند ۹۷ و ۹۸ در دو سال بعدی مجددا تکرار شد، یعنی در ۹۹ اجاره‌بها باز هم از تورم عمومی جا ماند ولی با رشد حدودا ۵۰ درصدی اجاره در سال ۱۴۰۰ در شرایطی که تورم نقطه‌ای حدود ۳۵ درصد بود، این جاماندگی جبران شد.

از طرفی دیگر سهم اجاره‌بها از سبد هزینه خانوار طی سال‌های اخیر مدام افزایش یافته است و از ۳۳ درصد در سال ۹۶ به ۴۳ درصد در ۹۹ رسیده است. البته برآوردها حاکی از آن است که هزینه مسکن در ۱۴۰۰ به حدود نیمی از کل سبد هزینه‌ای خانوارها رسیده است؛ عددی که البته در کلان‌شهرهایی مانند تهران بعضا به حدود ۶۰ درصد هم رسیده است. این در حالی است که حد استاندارد جهانی سهم هزینه مسکن از بودجه خانوار حدود ۳۰ درصد است. در اروپا نیز خانوارها حدود تنها ۲۰ درصد از کل درآمدشان را به هزینه مسکن اختصاص می‌دهند.

با توجه به این موارد، تداوم افزایش سهم هزینه مسکن از سبد هزینه‌ای خانوار در سال جدید بسیار بعید به نظر می‌رسد. همان‌طور که گفته شد این افزایش سنگین هزینه مسکن منجر به تبعات بسیاری شده است و به نظر می‌رسد افزایش مجدد سهم بودجه مسکن در سال جدید عملا از توان اغلب مستاجرها خارج باشد. در چنین شرایطی به نظر می‌رسد رشد اجاره‌بها کمتر یا حداکثر برابر با میزان تورم در سال ۱۴۰۱ باشد. ( بخوانید: بحران قیمت مسکن چه اثری بر سفره ایرانیان داشته است؟ )

اثر برجام بر اجاره خانه چیست؟

درصورت احیای برجام به واسطه کاهش تحریم‌ها، افزایش درآمدهای نفتی، آزادسازی پول‌های بلوکه شده کشور و برخی عوامل دیگر، انتظار می‌رود که با کاهش تورم و آرامش نسبی بازارها روبرو شویم. در چنین شرایطی می‌توان انتظار رسیدن تورم عمومی و تورم اجاره مسکن به کمتر از ۳۰ درصد را داشت. در شرایطی که برجام احیا شود پیش‌بینی اغلب کارشناسان ثبات یا نوسان اندک قیمت دلار در سال جدید است. از طرفی دیگر پیش‌تر هم دیده بودیم که قیمت فروش مسکن همبستگی بسیار بالایی با قیمت دلار دارد و در دوره‌هایی که دلار از ثبات نسبی برخوردار است، تورم مسکن بسیارکاهش می‌یابد.

به این ترتیب انتظار می‌رود که در ۱۴۰۱ در صورت احیای برجام شاهد کاهش تورم اجاره‌بها ولی همچنان در سطوحی بالاتر از تورم خرید مسکن باشیم. در چنین شرایطی نسبت قیمت به اجاره مسکن هم آرام آرام به سمت میانگین بلندمدت خود حرکت خواهد کرد.

اما در صورت عدم احیای برجام و رفع تحریم‌ها، برخی کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که بازارهای دارایی دوباره با یک شوک دیگر مواجه و شاهد جهش قیمت‌ها خواهیم بود. در چنین شرایطی انتظار می‌رود که تورم عمومی باز هم افزایش یابد و اجاره مسکن هم پابه‌پای آن رشد و فشار بر خانوار ایرانی بیشتر شود. در چنین شرایطی انتظار می‌رود که بازارهای دارایی با یک رشد شارپی همراه شوند و مانند سال‌های متلاطم اخیر رشد آن‌ها – از جمله قیمت مسکن – بیشتر از تورم عمومی و رشد اجاره‌بها شود. این اتفاق می‌تواند باعث افزایش مجدد نسبت قیمت به اجاره مسکن (P/R) شود.

دیگر بخش‌های پرونده ویژه بورسان درباره بازار مسکن:

نکاتی که باید برای خرید یا اجاره مسکن ۱۴۰۱ بدانید

بازار مسکن طی سال‌های اخیر که اقتصاد ایران با تلاطمات سنگینی همراه بود، جهش‌های بی‌سابقه‌ای را تجربه کرد. به طوری که مسکن به نوعی تبدیل به یک کالای لوکس و خارج از دسترس شد.