الان وقت خرید دلار است یا مسکن؟

بورسان - آرمان علایی : مسکن یا دلار؟ این یکی از سوالات مهم سرمایه‌گذاران طی سال‌های گذشته بوده است. بازار مسکن که پول بیشتری برای ورود می‌طلبد به طور سنتی به عنوان یک بازار همیشه سودده مطرح بوده است. از طرف دیگر قیمت دلار هم در چند دهه گذشته به طور دوره‌ای جهش‌هایی جدی را تجربه کرده است. حال طی یک ماه گذشته قیمت دلار در مسیر صعودی قرار گرفته است و حتی شروع مذاکرات برجامی و اخبار نسبتا مثبت منتشر شده از آن، منجر به افت جدی دلار نشده است. همچنین داده‌های بانک مکزی حاکی از افزایش جدی تعداد معاملات و همچنین رشد ۱.۲ درصدی متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران و رسیدن به کانال ۳۲ میلیون تومانی بود. به این ترتیب باری دیگر شاهد داغ شدن این دو بازار هستیم و این که خانه بخریم یا دلار مجددا تبدیل به یک سوال مهم برای بازار شده است.

برای سرمایه گذاری دلار بخریم یا مسکن؟

روز گذشته در گزارشی با عنوان «قیمت دلار چه تاثیری بر معاملات بازار مسکن دارد؟ » همبستگی بالای رونق و رکورد مسکن با قیمت دلار را دیدیم. حال در این گزارش به بررسی ویژگی‌ها بازدهی این دو بازار از ابتدای سال ۹۶، یعنی قبل از شروع تلاطمات جدی اقتصاد ایران، پرداخته‌ایم. هر چند هر دو بازار در این مدت تقریبا به یک اندازه رشد کرده‌اند و متوسط قیمت‌ها بیش از ۷ برابر شده است، اما هر کدام از این دو بازار ویژگی‌هایی دارند که هر کدام را برای دسته‌ای از سرمایه‌گذاران مناسب می‌کند. همچنین با استفاده از داده‌های استخراج شده از آگهی‌های فروش املاک در دیوار بازدهی خرید املاک در محلات مختلف تهران بررسی شده است.

حرکت پایاپای دلار و مسکن

از سال ۹۶ تاکنون بازارها از حالت رکودی خارج شدند و رقابت تنگانگی را در میزان رشد تجربه کردند. دو تا از بازارهایی که همیشه بازدهی آن‌ها مورد توجه سرمایه‌گذاران بوده و طی ۴ سال گذشته هم رقابت تنگاتنگی داشتند بازار ارز و بازار مسکن بودند. به طوری که از ابتدای سال ۹۶ تا پایان مهر امسال،‌ هم قیمت دلار و هم متوسط قیمت مسکن در تهران حدود ۷.۳ برابر شده‌اند. به عبارتی دیگر این دو بازار با بازدهی بیش از ۶۰۰ درصدی دو رقیب جدی یکدیگر بودند.

البته طی این مدت گاهی بازدهی مسکن از دلار سبقت گرفته است و گاهی هم برعکس. یکی دیگر از نقاطی که بازدهی این دو بازار تقریبا در یک سطح قرار گرفت شهریور سال ۹۸ بود. از شهریور ماه ۹۸ تا پایان نیمه اول امسال دلار و مسکن بازدهی بیش از ۱۴۰ درصدی داشته‌اند.

حال از آن طرف هم مهر ۹۷ قیمت دلار به شدت در مسیر صعودی قرار گرفت و حتی به رکورد بیش از ۱۸ هزار تومان هم رسید که تا اواخر خرداد ۹۹ بالاترین قیمت تاریخی دلار بود. در این ماه بازده دلار فاصله چشمگیری از مسکن گرفت و در حالی که قیمت مسکن از ابتدای سال ۹۶ حدودا دو برابر شده بود، قیمت دلار طی همین دوره تقریبا ۴ برابر شده بود. به عبارتی دیگر قیمت دلاری مسکن تهران در مهر ۹۷ به تنها ۵۸۰ دلار رسید. ولی به نظر می‌رسد اگر بازه‌های بلندمدت‌تری را در نظر بگیریم که دوره‌های رکود و رونق بازارها در آن باشد، دلار و مسکن به شدت رقیب یک‌دیگر محسوب می‌شوند و بازدهی تقریبا یکسانی را می‌توانند به ارمغان بیاورند.

مسکن در نیمی از محلات تهران بیشتر از دلار رشد کرد

اما سوال این است که آیا رشد مسکن در تمام محلات تهران برابر بوده است و همه خانه‌ها به اندازه دلار رشد کرده‌اند؟ طبیعتا در بازار مسکن به این شکل نیست و محلات مختلف رشدهای متفاوت را تجربه می‌کنند و حتی داخل هر محله هم، احتمالا خانه به خانه با توجه به مزایا یا معایبی که داشته‌اند احتمالا بازدهی آن‌ها تفاوت دارد. حال با بررسی داده‌های استخراج شده از آگهی‌های فروش املاک در دیوار مشخص می‌شود که برخی از محلات در دوره شهریور ۹۸ تا شهریور ۱۴۰۰ توانسته‌اند به مراتب بیشتر از قیمت دلار رشد کنند. به طوری که از ۱۸۱ محله و شهرستان‌های حومه تهران که برای تهیه این گزارش بررسی شده ۸۰ محله بیشتر از دلار بازدهی داشته‌اند. در این میان ۱۴ محله وجود دارد که بازدهی آن‌ها حداقل ۱۹۰ درصد، یعنی حدود ۵۰ درصد بیشتر از رشد قیمت دلار و متوسط رشد قیمت مسکن در دو سال اخیر، بوده است.

بازدهی دلاری ۷۰ درصدی مسکن در فشم

در این میان فشم بیشترین بازدهی را داشته است و متوسط قیمت‌ها در این شهر طی دو سال گذشته بیش از ۴ برابر شده است. همچنین طی این مدت، بازدهی دلاری املاک در فشم به رقم جالب توجه ۷۰ درصد رسیده است.

نکته جالب توجه این جدول حضور پررنگ محلات گران‌قیمت تهران است. به طوری که از لیست ۱۴‌گانه بالا، ۱۰ محله جزو محلات گران‌قیمت و بالاتر از متوسط تهران محسوب می‌شوند. به این ترتیب به نظر می‌رسد تقاضای سنگین افرادی که در این دوره متلاطم به ثروت بیشتری دست یافته‌اند منجر به رشد تند و تیز قیمت در محلات گران‌قیمت تهران شده است. به عبارتی دیگر در شرایط تورمی که اغلب افراد فقیرتر می‌شوند برخی هم به ثروت جدیدی دست پیدا می‌کنند و برای سرمایه‌گذاری در محلات گران‌قیمت‌تر و شهرستان‌های ویلایی‌نشین، تقاضایی جدید وارد می‌شود که منجر به رشد تندتر قیمت در این دسته از محلات تهران می‌شود.

مسکن بخریم یا دلار؟

همان‌طور که پیش‌تر دیدیم به نظر می‌رسد در بازه‌های بلندمدت بازدهی دلار و مسکن به یک اندازه باشد. ولی تفاوت‌هایی که ماهیت این دو بازار دارد منجر می‌شود تا هر کدام از آن‌ها برای عده‌ای از سرمایه‌گذاران جذاب باشد. ولی به طور کل به نظر می‌رسد در شرایطی که ریسک مسائل نظامی و سیاسی جدی نباشد بازار مسکن به ویژه برای افرادی که سرمایه‌های سنگین‌تری دارند بازار جذاب‌تری برای سرمایه‌گذاری است. به ویژه این که در بازار مسکن قابلیت دریافت وام وجود دارد که مانند یک اهرم برای افزایش درصد سود بر سرمایه اصلی عمل می‌کند. (بخوانید: کدام وام مسکن به‌صرفه‌تر است؟ )

فرصت کسب سود بیشتر با توجه قیمت دلاری مسکن

معیار مهم دیگری که می‌تواند معیاری برای تصمیم‌گیری در خصوص سرمایه‌گذاری در مسکن یا دلار باشد، توجه به قیمت دلاری مسکن تهران است. به طوری که سال‌هاست متوسط قیمت دلاری مسکن به تهران به حدود ۱۰۰۰ دلار رسیده است. حال در هر بازه‌ای قیمت مسکن پایین‌تر یا بالاتر از این میانگین باشد می‌تواند حاوی پیام‌های مهمی برای سرمایه‌گذاران باشد. در همین خصوص به نظر می‌رسد هنگامی که قیمت دلاری مسکن تهران کمتر از ۱۰۰۰ دلار است دو اتفاق ممکن است رخ دهد؛ احتمال اول رشد قیمت ریالی مسکن و رسیدن به متوسط ۱۰۰۰ هزار دلاری است و دومین احتمال کاهش نرخ ارز تا جایی که قیمت دلاری مسکن حدود همان ۱۰۰۰ دلار شود؛ البته معمولا هر دو اتفاق با هم رخ می‌دهند. به این ترتیب می‌توان گفت هنگامی قیمت دلاری مسکن تهران کمتر از ۱۰۰۰ دلار است، فرصت سرمایه‌گذاری در مسکن و کسب سود بیشتر نسبت به دلار است. اما وقتی قیمت دلاری مسکن به بیش از هزار دلار می‌رسد می‌تواند پیام رشد قیمت دلار را داشته باشد. با توجه به این که شواهد تجربی نشان از عدم افت قیمت ریالی مسکن تهران است، به همین دلیل به نظر می‌رسد در شرایطی که قیمت دلاری به بیش از ۱۰۰۰ دلار رسیده است، مسکن با اصلاح زمانی و در جا زدن صبر می‌کند تا دلار به آن جایی برسد که میانگین هزار دلاری هر متر ملک مسکونی تهران دوباره برقرار شود.