کدام وام مسکن به‌صرفه‌تر است؟

بورسان: وام مسکن در تمام دنیا یکی از مهم‌ترین ابزارها برای خرید خانه است. به طوری که در بسیاری از کشورهای اروپایی و آمریکایی گاها تا ۱۰۰ درصد قیمت خانه را می‌توان وام دریافت کرد. اما به دلایلی مختلف در ایران وام مسکن سهم نسبتا کمی را از قیمت یک خانه تشکیل می‌دهد. به عنوان مثال وام بانک سامان به عنوان بزرگ‌ترین وام مسکن حداکثر ۵۰ درصد قیمت یک خانه را پوشش می‌دهد و وام اوراق بانکمسکن به همراه وام جعاله آن نیز کمتر از یک سوم قیمت یک خانه در تهران را پوشش می‌دهد.

اما نکته مهم در خصوص وام که کمتر به آن پرداخته می‌شود این است که وام مسکن در این بازار نقشی مانند اهرم دارد. به طوری که با دریافت هر کدام از وام‌های موجود، سود بیشتری روی پول سرمایه‌گذاری شده در ملکی که به کمک وام خریداری شده دریافت کرد. با تمام این اوصاف، کدام وام مسکن بهترین وام است؟

ویژگی‌های وام مسکن خوب چیست؟

یک وام مسکن خوب باید چند ویژگی داشته باشد. نخست میزان پوشش وام از کل قیمت یک خانه است. عامل مهم بعدی اقساط آن است که هر قسط چقدر است و تا چه مدتی باید قسط وام مسکن داد. دیگر عامل مهم نرخ سود واقعی یک وام است. در نهایت هم می‌رسیم به این که هر وام چقدر صرفه دارد. برای سنجش مورد آخر دو عامل را در نظر گرفته‌ایم. اول ارزش وام سرمایه‌گذاری شده در مسکن در پایان دوره وام است که از طریق جمع افزایش ارزش شده توسط این وام که با آن بخشی از یک خانه خریداری شده با اجاره‌هایی که صاحب‌خانه در طول مدت بازپرداخت وام گرفته است، احتساب می‌شود. دومین متغیر هم که برای میزان به صرفه بودن وام در نظر گرفته‌ایم، ارزش افزوده اقساط وام در پایان دوره است. به این معنی که اگر به جای اقساط وام، هر ماه پولی برابر با هر قسط وام را در بانک سپرده گذاری کرده باشیم، در پایان دوره بازپرداخت، ارزش اقساط پرداخت شده چقدر خواهد شد.

وام مسکن بانک سامان؛ جذاب اما غیرممکن

در بین وام مسکن‌های مختلف از نظر میزان پوشش‌دهی قیمت یک خانه، وام مسکن بانک سامان که ۷۵۰ میلیون تومان است و می‌تواند تا ۵۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی در تهران را پوشش دهد از همه جذاب‌تر به نظر می‌رسد. اما به واسطه دریافت هزینه‌ای سنگین برای تشکیل پرونده، دریافت بیمه نظارت، سود ریسک اعتباری و بلوکه شدن ۱۵ درصد از مبلغ وام تا پایان دوره و بدون پرداخت سود، نرخ سود واقعی این وام را به ۲۸.۵ درصد می‌رساند. این در حالی است که متوسط رشد سالانه قیمت خانه در تهران طی ۱۲ سال اخیر ۲۸.۳ درصد بوده است.

جدای از این، وام خرید مسکن بانک سامان یک مشکل اساسی دیگر دارد و آن هم اقساط سنگین آن است. این وام که حداکثر ۵ ساله باید پرداخت شود، اقساط ماهانه ۱۹ میلیون تومانی دارد. رقمی که احتمالا جز درصد کمی از افراد توان پرداخت آن را ندارند.

وام مسکن بانک مسکن؛ ناکافی اما پرطرفدار

اما معروف‌ترین و پرطرفدارترین وام‌های این لیست، وام خرید مسکن و وام جعاله (بازسازی) بانک مسکن است که قابلیت دریافت همزمان را دارند. به همین دلیل تقریبا تمام افراد متقاضی وام این دو وام را با هم دریافت می‌کنند. به طوری که وام بانک مسکن به وام ۴۸۰ میلیون تومانی معروف شده است.

برای وام جعاله ۸۰ میلیون تومانی و وام ۴۰۰ میلیون تومانی خرید مسکن، متقاضی باید اوراق تسهیلات مسکن «تسه» را از بورس بخرد. هر ورقه که با آن می‌توان ۵۰۰ هزار تومان وام گرفت در مقطع کنونی به ۸۲-۸۳ هزار تومان رسیده است. به این ترتیب برای دریافت وام ۴۰۰ میلیونی حدود ۶۵ میلیون تومان و برای خرید اوراق مورد نیاز برای وام جعاله بیش از ۱۳ میلیون تومان هزینه کرد. به واسطه این هزینه نرخ سود وام خرید مسکن بانک مسکن به ۲۴.۶ درصد و نرخ سود وام جعاله هم به ۱۹ درصد می‌رسد.

وام خرید مسکن بازپرداخت ۱۲ ساله دارد و اقساط ماهانه آن حدود ۶.۷ میلیون تومان است و وام جعاله هم که بازپرداخت ۵ ساله دارد هر قسط آن حدود ۲ میلیون تومان است. به این ترتیب با دریافت همزمان این دو وام باید تا ۵ سال ماهانه ۸.۷ میلیون تومان قسط پرداخت کرد و سپس طی ۷ سال بعدی ماهی ۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان. هر چند به نظر می‌رسد در ابتدا بازپرداخت این وام فشار وارد کند ولی با گذشت زمان که به واسطه تورم ارزش واقعی اقساط کمتر می‌شود و بعد از ۵ سال هم بازپرداخت وام جعاله پایان می‌یابد، به نظر می‌رسد پرداخت این وام فشار سنگینی به خانوار وارد نکند. همچنین اگر این وام منجر شود که فردی به جای اجاره‌نشینی صاحب‌خانه شود، دریافت وام بیش از پیش جذاب می‌شود و با حذف اجاره و پرداخت اقساط وام به جای آن، احتمالا فشار چندانی به دریافت‌کنندگان این وام وارد نمی‌شود.

خداحاظی با وامی کم‌بهره اما ناچیز

وام بعدی، وام مسکن یکم بانک مسکن است که یک زمانی معروف‌ترین و پرطرفدارترین وام مسکن بود. این وام از سال گذشته چنین روزهایی دیگر ثبت‌نامی انجام نداد و در نهایت هم روزهای گذشته آخرین وام مسکن یکم پرداخت شد. مهم‌ترین شرایط دریافت وام مسکن یکم بانک مسکن سپرده‌گذاری نیمی از مبلغ وام به مدت یک سال و بدون دریافت سود بود. به این ترتیب متقاضی وام ۱۶۰ میلیون تومانی مسکن یکم باید ۸۰ میلیون تومان را به مدت یک سال در صندوق مسکن یکم سپرده‌گذاری می‌کرد تا بعد از یک سال ۱۶۰ میلیون وام دریافت کند. نرخ سود اعلامی این وام ۸ درصد بود که با احتساب سود ۸۰ میلیون تومانی که باید سپرده‌گذاری می‌شد نرخ بهره واقعی این وام به ۱۰ درصد می‌رسید. بازپرداخت این وام ۱۲ ساله و هر قسط آن تنها ۸۷۰ هزار تومان بود.

به واسطه سود بسیار کم این وام، در زمانی بسیار محبوب بود. اما چون این وام ارزان قیمت را دولت برای بانک مسکن تامین می‌کرد، از جایی به بعد دولت به علت کمبود بودجه‌های سنگین مبلغ این وام را افزایش نداد. در شرایطی که قیمت هر متر مربع خانه در تهران به بیش از ۳۰ میلیون تومان رسیده است، این وام ۱۶۰ میلیون تومانی تامین مالی لازم برای تنها ۵ یا نهایتا ۶ متر از یک خانه را انجام می‌داد. اتفاقی که باعث شد جذابیت آن به مرور کاهش یابد و در نهایت هم داستان این وام به پایان برسد.