پرواز قیمت مسکن در تهران

بورسان - آرمان علایی: بانک مرکزی ساعاتی پیش بالاخره گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران را منتشر کرد. از هنگام انتشار این گزارش، یعنی از سال ۹۶ به این سو، هیچ‌گاه بانک مرکزی گزارش تحولات ماهانه مسکن در پایتخت را اینقدر دیر نداده بود.
اما این گزارش با سورپرایزی بزرگ همراه بود؛ جهش ۶.۱ درصدی قیمت مسکن در اردیبهشت‌ماه و رسیدن میانگین قیمت معاملات هر متر مربع مسکن در پایتخت به کانال ۳۶ میلیون تومان. دومین بخش نگران‌کننده این گزارش هم رسیدن تعداد معاملات مسکن در شهر تهران به بیش از ۱۰ هزار واحد بود.
رشد این چنین قیمت و تعداد معاملات مسکن در کنار رسیدن قیمت دلار به سقف‌های تاریخی و رشد پرشتاب دیگر دارایی‌ها یادآور روزهای تورمی کشور در سال ۹۹ است. آیا فضای پرتلاطم دوباره به اقتصاد ایران برمی‌گردد؟

رکوردشکنی قیمت مسکن

اسفند سال گذشته طبق روال سنتی بازار مسکن که در ماه آخر سال خرید خانه‌های لوکس و گران‌قیمت به قصد سرمایه‌گذاری افزایش می‌یابد، میانگین قیمت معاملات مسکن در تهران با رشد ۶.۶ درصدی به کانال ۳۵ میلیون تومانی رسید. اما در فروردین‌ماه باز هم طبق روال سنتی بازار مسکن این قیمت مقداری تعدیل شد و به کانال ۳۴ میلیون تومانی بازگشت.
اما به نظر می‌رسد در ماه گذشته دوباره تلاطمات سنگین به بازار مسکن بازگشته است. به طوری که گزارش جدید بانک مرکزی حاکی از جهش ۶.۱ درصدی قیمت مسکن در ماه گذشته و رسیدن به متر مربعی ۳۶ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان است. هر چند که در اسفند ۱۴۰۰ و همچنین اسفند ۹۹ رشد متوسط قیمت معاملات بیش از این عدد بوده است اما همان‌طور که گفته شد چنین رشدهای بالایی در آخرین ماه سال طبیعی است. اگر این دو ماه را در نظر نگیریم، جهشی که مسکن در ماه گذشته داشته است بیشترین رشد ماهانه متوسط قیمت مسکن از مهر ۹۹ یعنی هنگامی که انتظارات تورمی به اوج رسیده بود محسوب می‌شود. از آبان ۹۹ که بایدن برای ریاست جمهوری آمریکا انتخاب شد انتظارات تورمی به شدت کاهش یافت و ترمز بازارها کشیده بود. علت اصلی این اتفاق هم انتظار برای یک توافق زودهنگام و رفع تحریم‌ها بود. اما حالا بعد از گذشت بیش از یک سال و نیم چنین چیزی محقق نشده و بازارها دوباره در فاز صعودی قرار گرفته‌اند.

همچنین دومین مساله‌ای که در آمار معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه خودنمایی می‌کند تعداد معاملات مسکن بود که به ۱۰ هزار و ۴۹۰ واحد رسیده است. این بیشترین تعداد معاملات ماهانه مسکن در شهر تهران از تیرماه سال ۹۹ است؛ یعنی ثبت یک رکورد ۲۲ ماهه. چنین چیزی دومین نشانه از اوج‌گیری انتظارات تورمی در سال جدید است.

فرمان جهش مسکن به دست خانه‌های ارزان افتاد

طی ۵ سال اخیر هرگاه که تورم مسکن داغ می‌شد و قیمت‌ها با شتاب زیادی بالا می‌رفت این مناطق شمالی و گران قیمت تهران بودند که پیشرو رشد قیمت مسکن بودند. علت اصلی این اتفاق هم این است که در بازار مسکن ایران تقاضای سرمایه‌گذاری به طور کل بالا است و هنگامی که انتظارات تورمی افزایش می‌یابد سرمایه‌گذاران عمدتا در سمت خرید خانه‌های بزرگ‌متراژ در شمال شهر که گران‌قیمت‌تر است روی می‌آورند.

اما مساله مهمی که در آمار معاملات مسکن تهران در اردیبهشت‌ماه مشهود است این است که برخلاف دوره‌های تورمی پیشین بازار مسکن این بار مناطق جنوبی و ارزان‌قیمت‌تر شهر بودند که موتور محرک جهش متوسط قیمت‌ها شده‌اند. به طوری که در حالی منطقه یک به عنوان گران‌ترین منطقه تهران با افت یک درصدی قیمت مواجه شده که مناطق ۱۸ و ۲۰ که ارزان‌ترین مناطق پایتخت بودند طی ماه گذشته به ترتیب با جهش‌های عجیب ۱۶ و ۱۵ درصدی مواجه شده‌اند. به طور کل هم از ۱۲ منطقه‌ای که متوسط قیمتی کمتر از ۳۰ میلیون تومان دارند، ۸ منطقه تورمی بیش از میانگین رشد قیمت‌های کل شهر داشته‌اند.

به نظر می‌رسد دو عامل اصلی منجر به این اتفاق شده‌اند؛ عامل اول را می‌توان جاماندگی مناطق ارزان در دوران جهش‌های قیمت مسکن دانست و دومین عامل هم به نظر می‌رسد کاهش جدی قدرت خرید مردم و روی آوردن به مناطق ارزان‌قیمت‌تر برای سرمایه‌گذاری باشد.