چه کسانی مشمول تمدید خودکار قرارداد اجاره نمی‌شوند؟

بورسان : روز گذشته سران سه قوه با مصوبه دولت برای سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بهای مسکن در پایتخت و سقف ۲۰ درصدی در سایر شهرهای کشور موافقت کردند. این برای سومین سال پیاپی است که برای اجاره‌بها سقف گذاری می‌شود.

جزئیات مصوبه سران قوا درباره اجاره مسکن

امروز جزییات کامل مصوبه سران قوا منتشر شده که در ادامه می‌آید؛

بسته سیاستی مصوب شده در جلسه شورای‌عالی سران قوان که شامل تعیین افزایش سقف تمدید قراردادهای اجاره‌بها در سال ۱۴۰۱ مورد تصویب قرار گرفت. در نشست فوق، سران سه قوه تاکید کردند سیاست‌ها و اقدامات لازم برای مدیریت حوزه مسکن سریع‌تر اجرایی و همزمان طرح دو فوریتی مطرح در مجلس شورای اسلامی نیز در اولویت تصویب قرار گیرد.

بر این اساس با توجه به افزایش قابل توجه رشد اجاره واحدهای مسکونی در بهار ۱۴۰۱ و چشم‌انداز رشد آن در ادامه امسال و با توجه به فرارسیدن فصل نقل و انتقال مستاجران و عدم تمکن مالی کافی جامعه مستاجران در شرایط بحرانی اقتصادی کشور، تعیین سقف اجاره‌بها، استثنائات و مشوقات مربوطه به شرح ذیل پیشنهاد می‌شود.

ماده ۱- تمام قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال ۱۴۰۱ پس از تاریخ ابلاغ این مصوبه به صورت خودکار و به مدت یکسال و حداکثر با نرخ‌های زیر نسبت به قرادادهای موجود تمدید می‌شود.

شهر تهران و سایرکلانشهرها ۲۵ درصد، سایر نقاط شهری ۲۰ درصد که در تبصره این ماده نیز آمده است که توافق مالک و مستاجر با نرخ‌های کمتر از موارد فوق بلامانع است.

در ماده ۲ آمده است: موارد استثناء شده از تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها به این شرح تعیین می‌شود:

۱- در صورتیکه مالک، ملک یا واحد مورداجاره را به فروش رسانیده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کرده باشد و همچنین علاوه بر این اطلاعات ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد.

۲- اگر مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر نسبت به اخذ پروانه ساختمانی از مراجع ذی‌ربط اقدام کرده باشد.

۳- در صورتیکه مستاجر در دوره اجاره قبلی با تشخصیص مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) نسبت به انجام به موقع تکالیف اقدام نکرده باشد.

۴- عدم پذیرش افزایش مبلغ اجاره‌بها معادل درصدهای مصوب توسط مستاجر.

۵- در صورتیکه فرزند مالک ازدواج رسمی انجام و برای سکونت به واحد مورداجاره به بر اساس تشخیص مرجع قضایی نیاز داشته باشد.

۶- در صورتیکه مالک صرفا دارای همین یک واحد مسکونی در همان شهر موردنظر باشد و نیاز به سکونت وی در آن ملک به تایید مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) رسیده باشد. در مواردی که مالک دارای چند واحد مسکونی در همان شهر باشد صرفا می‌تواند تقاضای سکونت خود را برای یکی از واحدهای مسکونی در اختیار ارائه کرده و رای مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) صرفا برای همان واحد مسکونی موردتقاضا صادر خواهد شد.

بر اساس تبصره یک ملاک رسیدگی و بررسی حقوقی اختلافات اجاره بین موجر و مستاجر در مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) اطلاعات ثبت شده در سامانه کد رهگیری و املاک و اسکان است.

مطابق تبصره ۲ مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) مکلفند در کوتاه‌ترین زمان ممکن و حداکثر ظرف مدت یک ماه نسبت به بررسی موارد اختلاف و صدور رای اقدام کنند.

دو پیامد سقف‌گذاری برای اجاره مسکن

اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که در سال‌های گذشته این سقف‌گذاری دستوری برای اجاره‌بها نه تنها کارآمد نبوده است بلکه حتی عاملی برای افزایش بیشتر اجاره‌بها و هزینه‌های مستاجران شده است.

اولین بار که ستاد کرونا برای اجاره‌بها سقف ۲۵ درصدی وضع کرد، در تیرماه سال ۹۹ بود. در آن زمان انتظارات تورمی بسیار بالا رفته بود و بازارها داغ شده بودند. تورم سالانه مسکن به حدود ۵۷ درصد رسیده بود و تورم سالانه اجاره‌بها ۲۸ درصد. تورم فزاینده قیمت مسکن تا آبان ۹۹ هم ادامه یافت و به عدد کم‌سابقه ۱۱۸ درصد هم رسید. اما بعد از آن بود که بازار مسکن وارد فازی رکودی شد و تورم آن هم فروکش کرد.

اما در بازار اجاره چنین اتفاقی رخ نداد و تورم فزاینده اجاره‌بها ادامه یافت. در سال ۱۴۰۰ که بازار مسکن وارد یک فاز رکودی شده بود، اجاره‌بها اما برخلاف روند قیمت مسکن با شتاب بیشتری در مسیر افزایشی قرار گرفت. این در حالی بود که پارسال هم دولت سقف ۲۵ درصدی برای اجاره‌بها تعیین کرده بود. اما تورم اجاره‌ بی‌توجه به مصوبه دولت تا سقف تاریخی ۵۲ درصد هم افزایش یافت.

به نظر می‌رسد این سقف‌گذاری چند پیامد داشته است. مهم‌ترین پیامد آن هم این بوده که در شرایطی که قیمت ملک چند برابر شده و تورم عمومی به ۴۰ درصد رسیده است، صاحبخانه‌ها راضی به افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها که برای بسیاری منبع درآمد است نمی‌شوند.

در چنین شرایطی واکنش موجرها به این سقف‌گذاری دستوری بلند کردن مستاجرها بوده است. در تابستان ۱۴۰۰ تعداد معاملات اجاره به یک رکورد عجیب رسید؛ یعنی ۳ برابر تابستان سال ۹۹.

دیگر پیامدی که این سیاست‌ها داشته است ایجاد بازار سیاه برای اجاره مسکن بوده است. دیگر کمتر صاحبخانه‌ای راضی به ثبت رسمی معاملات اجاره می‌شود و تاکید بیشتر بر این قیمت گذاری دستوری احتمالا در نهایت منجر به امتناع بیشتر موجرها برای ثبت رسمی معاملات اجاره بشود.

هزینه‌هایی که به مستاجرها تحمیل می‌شود

در نهایت می‌توان گفت چنین سیاست‌هایی ۴ هزینه جدید به مستاجرها اضافه کرده است. اولین هزینه، هزینه جابجایی و اسباب‌کشی است. دومین هزینه‌ای که این طرح‌ها به مستاجران و موجران تحمیل می‌کند هزینه کمیسیون املاک است. سومین هزینه‌ای که بابت جابجایی به موجران وارد می‌شود، هزینه مدت زمان خالی ماندن خانه تا پیدا شدن یک مستاجر دیگر است. مستاجرها هم مجبورند هزینه نسبتا بالایی برای حمل و نقل و گشتن به دنبال خانه جدید انجام دهند.

اما چهارمین هزینه‌ای که به مستاجرها وارد می‌شود و به نظر می‌رسد از موارد دیگر هم بیشتر باشد هزینه به‌روزرسانی مداوم قیمت‌ها است. به طور معمول قراردادهای تمدیدی نرخ رشد کمتری نسبت به قراردادهای جدید دارند. عمدتا صاحبخانه‌ها هنگام تمدید قرارداد تنها اجاره را افزایش می‌دهند و به طور کل در فرآیند چانه‌زنی بین موجر و مستاجر میزان رشد اجاره کمتر از میانگین بازار می‌شود. اما هنگامی که مستاجر عوض می‌شود این به‌روزرسانی اجاره‌بها در هر دو بعد اجاره و ودیعه است و مجموع میزان افزایش اجاره بیشتر است.

به این ترتیب چنین سیاست‌هایی صرفا منجر به تلاطم بیشتر بازار و فشار مضاعف بر مستاجران می‌شود.